道之理想國 第333章 吾愛吾家標準化體係

吾愛吾家房產經紀公司主營房產買賣和租賃交易全流程重新設計，製定標準化、規範化、流程化房產經紀運營體係。

從招攬、購置房源，到銷售\/出租、帶客看房、收取押金\/首付款、簽署協議、支付款項等幾個環節。

每個環節必有法律、財會、銷售、門店負責人各方麵的人員簽字確認。

幾環節各負其責，每個月對所有房源和票據、賬務審計盤點。

吾愛吾家門店采取績效製度，大大刺激工作人員的積極性和主觀能動性。

每日晨前班會，收班晚會，業績彙報、業務分析、業務鍛鍊\/業務培訓等。

為此還招募了專門的四個競選輪值店長負責業務運營、門店內務管理、攬房源和看房、培訓員工等業務。

店長\/副店長監督房產租賃業務和買賣業務程式是否合規和合流程，並在確認後簽字。

形成有效的審計\/複查\/監察\/製約\/績效機製。

啥叫競選輪值店長？

慣例每半年一考覈\/競選店長\/副店長，原則是每年的一月份和七月份兩次。

所有門店店長\/副店長都要輪值競選，允許跨店競選。

店內成員都有競選的資格。

設定一個基本的店長\/副店長競選條件和標準，但凡符合條件的候選人都有資格參加競選。

意思是一旦有新開的或者是空缺的店長\/副店長職務，亦或是門店一月份和七月份慣例競選時間；

所有符合條件的候選人都可以參選，可以參加跨店競選。

要求父母跟二姐每週至少召開一次管理會議和業務會議，慢慢學習鍛鍊提高業務和管理能力。

當然，二姐纔是主力軍，也是未來吾愛吾家的擬定總負責人。

負責監察和審計工作的門店法律係實習生和會計係實習生每週也要參加會議。

對門店審計工作和監察工作作出書麵彙報。

各門店對這一週的業績進行彙報以及下一週的業績規劃和要求。

每一月要對所有房產和票據序列號進行一次盤點覈實，做到準確無誤，萬無一失。

房產經紀最大的漏洞在於內鬼的問題上麵，這個一定要提高警惕，做出製約和隨時追究法律責任的準備。

吾愛吾家每一個門店至少150平米以上，重新裝修成統一風格溫馨亮色。

門頭嶄亮的吾愛吾家霓虹燈招牌整夜不熄。

定製統一的服裝，掛上崗胸牌，規範統一的話術和標準業務流程。

一開始就是打造最高階的最專業的房產置業經紀公司。

盧漫若給吾愛吾家房產置業製定最專業標準規範的製度和標準服務\/業務流程。

跟會計事務所和律師事務所共同製定標準版本的管理辦法和買賣\/租賃合同，以及簽署協議標準流程和款項支付標準流程。

吾愛吾家（中原）房產置業經紀公司主要經營業務大致分為三塊：

一是住宅、臨街商鋪、商場、寫字樓等商品房的租賃業務；

二是住宅、臨街商鋪、商場、寫字樓等商品房的買賣業務；

三是住宅、臨街商鋪、商場、寫字樓等商品房新舊樓盤的代售業務。

房產置業經紀公司租賃委托分為兩種：全委托管式和半委托管式兩種方式。

全委托管式就是業主將自家的住宅或臨街商鋪或其他商品房以最低價全權委托給吾愛吾家。

吾愛吾家負責房產的日常維護和各種費用的繳納，然後高價出租給承租方的一種模式。

半委托管式就是業主將自家的住宅或臨街商鋪或其他商品房委托給吾愛吾家代為出租。

吾愛吾家隻負責賺取居間服務費（中介費），隻負責拿上鑰匙帶承租方看房，滿意後先支付房租一個月的租金作為中介報酬。

然後跟業主約定讓他們自行簽署協議或者輔助簽署協議（但不能使用吾愛吾家的收款憑證和蓋章）。

吾愛吾家房產置業經紀公司買賣業務分為三種：

一是吾愛吾家先行零散自購住宅或臨街商鋪或其他商品房置業，然後高價出售或者出租；

二是住宅或臨街商鋪或其他商品房業主委托吾愛吾家代為出售，需要業主將房產的一部分手續資料和證件作為抵押。

帶客戶看房、談判等等一係列工作，成交協議簽署後吾愛吾家先行向業主收取房產總價的8%-15%作為居間服務費（中介費）。

然後拿著抵押材料三方一起去辦理政府公證和款項支付以及過戶手續。

三是吾愛吾家將新開發的住宅或臨街商鋪或其他商品房置業整體或者部分打包收購；

然後分位置分樓層設定不同價格出售或者出租。

吾愛吾家置業經紀公司承攬開發商的代售業務；

將新開發或者重新改造後的住宅或臨街商鋪或其他商品房進行代售的經營活動。

分為整體價格打包或者細分價格打包，又分為兩種方式：

一是提成式的模式，開發商製定一個房產價格，吾愛吾家收取房產成交總金額的8%-15%作為居間服務費（代售費）；

二是開發商給吾愛吾家一個最低銷售價格，至於吾愛吾家賣多少錢跟開發商無關，吾愛吾家賺取中間的差價。

另一種方式是，開發商將達到交付條件的房產以最低價整體打包或者細分打包售賣給吾愛吾家置業經紀公司。

吾愛吾家必須分五期以上週期支付房產款項，直至整個房產項目無異議無糾紛。

並跟政府公證處和房管局確認驗收和符合交付條件的標準為止纔將尾款分兩次逐步支付完清。

吾愛吾家從接手開始進行高溢價差價對外銷售。

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吾愛吾家四個門店各人員經過緊張的裝修和培訓後，在5月1日正式對外營業。

92年5月7日，經過一週的試運營到今日能夠正常運轉，基本冇有什麼差錯。

一個最專門的房產置業經紀公司的出現立馬引起周邊業主們注目；

紛紛上門谘詢相關業務，熱情的門店人員拿著宣傳資料進行講解和招攬。

一週時間四個門店成交了大大小小360多筆業務，時間短目前主要是房產租賃的業務。

首先是將自購的房產置業臨街商鋪全部掛牌出租出去，一次簽署三年的合同，租金逐年上浮5%-10%，到期優先續租。

提前三個月通知吾愛吾家續租或者不續租。

繳納三個月的押金，租金是選擇一次交付半年或者一年（有價差）。

到期如未按時交付租金最遲半個月收回房產使用權限，違約押金不退。

這一週承攬的租賃業務一半是全委托管式，一半是半委托管式。