奧運評價分析（3） 京城軌道交通商機無限開發還需“量體裁衣”

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\"content\": \"近日，北京地鐵建設公司通報了在建地鐵線路的工程進展情況，並首次公佈了地鐵4號線、5號線、10號線和機場線的通車試運營時間。除地鐵4號線要等到2009年9月30日才能通車外，其餘3條地鐵都將在2008年奧運會前正式通車試運營。其中，地鐵5號線將於今年9月正式通車、10號線和機場軌道線則鎖定2008年6月30日通車。軌道交通的迅速發展及其蘊藏的無限商機吸引了眾多開發商和投資者的目光。\\n\\n要不要進行商業開發？\\n\\n“北京未來的軌道交通站點周邊是否要進行配套的商業開發？目前在業內有兩種觀點。”北京城建設計研究總院建築師曾靜接受中國經濟時報記者采訪時表示，一種觀點認為在站點周邊進行綜合開發規劃，通過混合的土地開發，和站點周邊良好的出行、生活和工作環境，再加上站點自身的交通優勢，吸引越來越多的人到站點周邊工作和生活，提高公交的使用效率，緩解了交通擁堵和環境汙染的狀況。此外，通過采取有效的政策，軌道交通沿線開發所帶來的經濟效益也可以在一定程度上緩解政府財政投入的巨大壓力。反對者則認為，軌道交通本身就是為了提高交通效率，若其周邊再進行商業、辦公等方麵的綜合開發，無疑又增加了人流量，不利於緩解交通壓力。其以北京西直門、東直門交通樞紐為例，認為樞紐建成以後，由於周邊商業的開發，導致這些地段仍舊持續擁堵，交通狀況並未得到緩解。對此，曾靜表示，這些交通樞紐之所以冇有達到預期的緩解效果，主要是周邊固有的交通路網建設存在諸多缺陷，僅僅憑藉軌道交通的建設以解決周邊多年來存在的交通痼疾，是難以一蹴而就的。例如回龍觀輕軌站周邊，由於缺乏相應的商業配套，造成當地娛樂、消費等功能的欠缺，使得附近的居民不得不前往市中心進行娛樂和消費，不僅帶來了生活的不便，而且為城市交通又增加了新的壓力。“我讚成第一種觀點。事實上，從過去單純的軌道交通建設轉變為軌道交通沿線的綜合開發，也是國際上城市發展的趨勢。日本、美國等國家建設軌道交通都是采用的這種綜合開發的模式。”曾靜表示，城市的交通網絡達到一定程度的時候，軌道交通站點必然會成為非常重要的城市節點，這個城市節點不僅有交通功能，也會促進城市建設其他方麵的綜合發展。例如20世紀90年代，在日本興起的微型ＣＢＤ，就是依托軌道交通，結合地麵與地下建築，彙集多種功能的商業商務設施。這一商業模式在香港也得到迅猛發展，香港機場快線青衣站的建設就是成功的典型，其利用公共交通樞紐的建設，將青衣站成功轉化為港島的商業活動中心。此後，這種模式逐步開始被上海等城市參照、運用。如今，在我國，有關軌道交通引爆的地產商機問題，早已在線路動工之初就被髮展商、投資客和小買家透支殆儘。在單一的地鐵概念逐漸令大中小投資者普感審美疲勞之際，彙集多類交通線路、將地鐵概念引申為複合立體交通網絡概唸的交通樞紐型商業橫空出世。交通樞紐與商業活動中心結合在一起，融交通換乘、購物、休閒、娛樂，乃至商務、酒店等多種功能於一體的模式在國內各大城市形成不可阻擋的發展趨勢。地鐵站周圍伴隨著大型百貨商場、寫字樓、銀行、商業街的出現，並對各種交通工具產生巨大吸引作用，最終會形成城市和地區發展的中心；而且，地鐵的建設帶動了第三產業發展，反過來，第三產業的發展也給軌道交通帶來穩定的客流，提高軌道交通的運營效率。從地區發展來看，地鐵站點周邊往往集中了大量公共設施、商業、辦公、科技、金融和居住。同其他城市中心區相比，這些開發內容主要是由交通功能特彆是對外交通功能派生而來的，更側重於貿易、資訊交通以及為旅客的配套服務等。“在這方麵，上海比北京發展得要好，北京未來的軌道交通建設可以以此為鑒。”曾靜向記者介紹，國內首個“城市交通樞紐型”購物中心，位於上海兩條主要軌道交通的交彙點——中山公園站，其中軌道交通二號線連接上海虹橋、浦東兩大機場，軌道交通三號線則途經上海的兩個火車站。在同一幢建築體內，乘客可以通暢地到達地鐵、輕軌、公交車站、出租車站和停車場，實現多種交通方式的垂直“零換乘”。總麵積達32萬平方米的購物中心，涵蓋了大型百貨、大型超市、餐飲以及書城、影院等不同商業設施。其中，僅百貨類品牌及專賣店就超過1800個，約占上海所有3600多箇中外百貨品牌的一半。此外，大樓的12層至60層，還配備了建築麵積2.4萬平方米的辦公樓和4.4萬平方米的五星級酒店。目前上海共有4條軌道交通線路，長度為120多公裡，在軌道交通樞紐站已發展出人民廣場、徐家彙等大型商務區。按照2002年釋出的《上海城市交通白皮書》的規劃，到2010年前，上海將建成總長度為400公裡的軌道交通線路。在上海“十一五”規劃綱要中，也首次明確披露了上海將在未來5年大力發展交通樞紐型商業。\\n\\n商業開發需合理、適度\\n\\n“在軌道交通站點周邊進行配套商業開發，要因地製宜，不可毫無‘章法’地隨意開發。”曾靜認為，在軌道交通站點設計之初，就應該結合周邊交通、經濟等多方麵的條件，做好前期的商業開發的規劃。而不是等到站點建成以後，再隨意“見縫插針”地進行商業開發。軌道交通站點周邊進行商業開發首先要解決好交通問題，應綜合考慮商業與地鐵站點的人流、車流組織，換乘人群與消費人群應相對獨立，互不影響。而且，還要對地下空間進行綜合利用，建設相應配套的停車庫，合理設置車輛出入口，促進二者之間的協調有序，有效疏解城市交通壓力。此外，商業開發應考慮站點附近的城市發展現狀及遠期城市規劃。把各項重要的、可量化的指標加以集中，形成對經濟總量的有效測評。通過測算後，確定發展商業的規模及商業業態。而且，商業開發還要和該區域發展狀況相適應，要綜合考慮居民需求，不能一味求大，要講究發展的節奏和頻率。\\n\\n\"

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