回檔：換個姿勢再來一次 第1920章 思想工作開在前

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三人進了餐廳。早餐是自助，中西合璧，但麟州本地特色很顯眼。

李樂輕車熟路，先盛了滿滿一大碗羊雜碎，湯色濃白，雜碎處理得乾淨，辣子紅亮，撒了翠綠的香菜末，香氣撲鼻。

又拿了三個剛出爐的胡麻油旋，烤得金黃酥脆，層層起酥。順手在調料台拿了兩瓣紫皮新蒜。一回頭，瞧見靠窗的卡座，姚小蝶、祝況、吳愛軍、於嘉航這「地產組」四人正坐在一起吃早餐。

「誒，胖子，今天有米姐和張奶奶和我姑他們到，你跟我去接人不？」

正在茶葉蛋和水煮蛋之間猶豫的田胖子一聽，搖搖頭，「我不去，我和北星還有楠哥他們一起去高家堡和石峁，小明哥說，石峁那邊好像有什麼四千年前的觀星台，北星要去看。再說，田有米現在眼裡你還有我這個親弟弟，嫁出去的姐姐，潑出去的水啊.....」

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「得，隨便你，我去找我師傅。」

李樂端著堆尖的盤子走到姚小蝶那一桌，一瞧他們吃的：小籠包、蒸餃、豆漿、油條、茶葉蛋，配著腐乳和幾樣精緻小鹹菜。

唯一帶點本地特色的，是於嘉航麵前那碗粉糊糊，裡麵泡了掰碎的麻花，撒了芝麻鹽。

「喲，幾位，吃這麼素淨？」李樂把盤子一放，羊雜湯的濃香混著胡麻油旋的焦香，頓時霸占了這片小空間。「你們這不行啊，來麟州了，得喝羊雜碎湯，吃滷肉夾乾酪，吃油旋子。你們這……跟在家裡有什麼區別？

吳愛軍正咬一口包子，目光落在那碗紅油汪汪的湯上，眉頭微微一皺。

祝況剛剝開一個茶葉蛋，瞅見李樂碗裡那白花花的羊雜，還有盤邊那兩瓣蒜，表情有些微妙。

於嘉航正喝豆漿，瞥了一眼，臉上露出敬而遠之的表情，「李樂，你這一大早就來這麼硬核的？」

「咋？嚐嚐？本地特色，外麵想吃都吃不到。」

「別了，昨晚錢總請燉羊肉、燒肉條子、拚三鮮，還在嗓子眼堵著呢。」

祝況也笑道，「就是，我們得得緩緩。」

於嘉航用勺子攪和著碗裡的粉糊糊，接話，「也就這個味道還能接受。」

李樂哈哈一笑，屁股一擠，把坐外邊的於嘉航往沙發裡側拱了拱，一屁股坐下。

先撕開一個油旋，酥皮簌簌往下掉，露出裡麵柔軟的分層，就著碗沿，美美地咂了一大口滾燙鮮辣的羊雜湯，眯起眼，長舒一口氣，從喉嚨裡滾出一聲滿足的，「美滴很吶！」

一桌人，看著他，「噫~~~~~」

姚小蝶笑，「你這吃相，看著都齁得慌。」

「得，你們啊，還都是南方的小鳥胃。享受不了這高碳水高蛋白高熱量的早餐。等你們在麟州待上一個月，就知道這碗湯的好處了。」

氣氛頓時鬆快起來。

李樂就著油旋，慢條斯理地吃著，「吳哥，這次伴郎你咋不上的？」

吳愛軍搖搖頭，「你可拉倒吧，我家閨女現在都開始早戀了，我還上？」

「那你少了件定製伴郎服，還是紅都的。」祝況笑道。

「嗨，我這老麼哢嚓的，穿上也不好看，得讓你們年輕人上。」

「吳哥，你這纔多大，就總奔著老去？」李樂塞嘴裡一塊油旋子，含混道。

「哎，我倒是不想，可你瞧瞧，我這髮際線，一天天勇攀高峰的。」

「嫂子是不是也說，你不如以前了？」李樂嘿嘿著。

「那可不....不是，冇有，別瞎說，不是我！」

「哈哈哈哈~~~~」

一片笑聲炸起，幾人嘻嘻哈哈的聊了會兒，李樂借著個由頭，就說起青年公寓在姑蘇、崑山、嘉定新談下來的幾個項目進展。

姚小蝶遞給李樂一張紙巾，「姑蘇工業園區那邊，包括小蜜蜂的，一共三棟樓，一共四百二十間，主體改造已經完成，正在做內部軟裝和消防驗收，預計九月底能交付使用......招租那邊，已經登記了三百多號人，都是園區那幾家電子廠和物流公司的員工。反響不錯......」

祝況接話，「滬海那邊，我們新談下來那棟六層的，設計已經出來了。按咱們郵件裡說的，做成青年公寓plus版......一層底商，二層以上是宿舍。」

「底商準備招那種年輕人喜歡的店，奶茶、炸雞......驛雲的24π便利店，折娜娜已經給了回復，正好這次來麟州，她說她明天回來，到時候我們再聊......」

「樓上是四人間和六人間，帶獨立衛浴，公共廚房。曹老闆那邊已經在備料了，九月中旬動工。」

李樂擦擦嘴，「曹尚曹老闆那邊的施工咋樣？」

「幾個項目下來，配合得越來越順了。設計、施工、材料，基本標準化了，效率比第一個項目快了至少三分之一。」

「成本呢？」

「控製在預算內，還有一點點盈餘。」姚小蝶笑了笑，「規模效應出來了，採購價壓下來不少。」

「崑山那個呢？」李樂問。

於嘉航放下筷子，擦擦手，「崑山的已經動工了。那邊廠房多，工人需求大，我們這次做得稍微緊湊些，但配置不低。三層以上每層都有公共洗衣房和晾曬區。預計年底能投入使用。」

李樂一邊聽，一邊就著蒜瓣，不緊不慢地把一碗羊雜碎收拾了大半。

李樂聽著，不時點頭，或追問一兩個細節。等他們說得差不多了，羊雜湯也下去小半碗，額角微微見汗，通體舒泰。

「行，青年公寓這塊，你們做得穩，拓得也快，我心裡有數。不過，最近我琢磨個事兒，可能比青年公寓盤子更大，也更複雜，想聽聽你們的看法。」

四人看向他。

李樂便把昨天先後跟劉檣東、陸桐、成子聊的關於整合內部基建需求、成立一家專業地產開發公司的想法，揀要緊的說了說。

從燕京那十五畝地如何從給景東的「定製總部」構想開始，到與陸桐「齒輪大廈」合併規劃形成「科創社區」的契機，再到縱觀手下萬安、豐禾、乃至未來冷鏈物流網絡的自建需求，點出目前各家分散搞基建的弊端，資源分散、標準不一、牽扯主業精力、難以形成專業積累和規模效應。

「……所以，我在想，」李樂拿起一顆蒜，慢悠悠地剝著，「與其繼續這麼零敲碎打，頭疼醫頭，腳疼醫腳，不如咱們自己搭個專業的台子。「」

「這家公司，不對外拍地王、蓋住宅樓去賣，那不是咱們的菜，也容易迷了眼。它就乾一件事：專門負責咱們體係內，所有工業廠房、物流園區、研發中心、總部辦公樓，這些重資產項目的拿地、規劃、設計、建設、後期運維。」

「說白了，就是把各家公司手裡的基建需求打包，交給一個專業的、自己信得過的團隊去乾。各家需要什麼，就像內部採購一樣，提需求、定標準、談預算，這家公司負責實現。資產所有權還是清晰的，但建設和管理的專業能力，集中了。」

他頓了頓，看向若有所思的四人，「好處，我剛纔想了幾個，一是專業化，能攢起一支懂行的隊伍，設計、採購、施工、成本控製，都能上台階，不用每個項目都交學費....」

「二是規模化，需求打包，跟設計院、供應商、建築公司談，嗓門能大不少，省錢。三是資產能盤活，專業團隊打理，保值升值不說，將來時機對了，這些優質資產本身就能講故事，融資也好，證券化也好，是個活棋。」

「最重要的，是把萬安、豐禾、景東他們，從這些繁瑣的基建事務裡解放出來，讓他們專心去搞鋼鐵、搞零食、搞電商，那纔是他們的主戰場。」

說完，他掰開一瓣蒜，丟進嘴裡，嚼得嘎嘣響，姚小蝶瞧見直皺眉頭。

「咋？師父，我也給你剝一個？」

「噫，算了，享受不了。」姚小蝶忙不迭搖頭。

「那個，李樂，」吳愛軍最先開口，「你這個想法……很大。把內部需求整合，專業化運營，降本增效，解放主業，道理上都說得通，長遠看，肯定是好事。」

他話鋒一轉，語氣變得慎重，「但這事兒，牽扯麵太廣了。」

「首先，各家公司的老大們願不願意？手裡捏著地、捏著項目，就是捏著一部分主動權和發展節奏。交給一個新成立的、雖然是內部但畢竟算外人的公司，會不會覺得束手束腳？特別是那些正在擴張期的，比如萬安的新鋼廠、豐禾的新基地，基建是命脈，耽誤一天都是錢。信任，還有對進程的掌控力，這是第一關。」

祝況點點頭，「對，樂哥，而且各家情況不一樣，有的現金流足，有的正擴張，資金緊。這家新公司怎麼出資？按未來業務量預估？按資產比例？股權怎麼算？建好了，產權算誰的？租給使用方，租金怎麼定？成本怎麼攤？這裡頭的帳，複雜得很，一個算不好，兄弟單位也容易生嫌隙。」

姚小蝶也說道，「這相當於在體係內，新增一個重資產運營的平台公司。」

「初始投資不會小，建設期的資金壓力是實實在在的。融資怎麼解決？是各家按比例注資，還是這個新公司獨立去融資？如果獨立融資，它的資產和信用怎麼評估？還有，統一採購、統一建設，固然能壓成本，但也意味著權力集中，怎麼防止出問題，保證質量？需要非常嚴密的內控和審計流程。」

於嘉航則想得更遠一些，「李樂，你這個.....方向我覺得對。但具體做，我覺得可以分步走。」

李樂看他，「咋說？」

「比如，先不搞那麼大的全包。可以以燕京這個景東總部項目為試點，先趟路。用這個項目，把合作模式、權責利怎麼劃分、錢怎麼出怎麼管、工程怎麼控，這些遊戲規則摸清楚，形成一套章程。跑順了，再往其他項目、其他公司推廣。這樣阻力小，也穩當。」

幾人你一言我一語的，李樂認真聽著，不時點頭，等他們都說得差不多了，他才把最後一點油旋塞進嘴裡，慢吞吞嚼完，又喝了口湯順下去。

「你們說的，都在點上。」李樂一抹嘴，「吳哥說的信任和掌控，是核心。這不是一紙檔案能解決的，得靠實打實的專業能力和項目成績去建立。祝況說的利益平衡，是基礎，必須白紙黑字，算清楚，講明白，醜話說前頭，好過事後扯皮。姚師父說的資金和風控，是命脈，規矩得立死，流程得陽光，還有，老於說的分步走，是方法，拿燕京項目打樣，很務實。」

他身體微微前傾，手肘支在桌上，「我提這個想法，不是腦袋一熱。是看到咱們的攤子越鋪越大，這種誰家孩子誰抱走的搞法，短期靈活，長期看是內耗，是重複建設，是資源浪費。」

「未來競爭，不光是市場、產品的競爭，也是內部運營效率、成本控製能力的競爭。把後勤保障專業化、集約化，就是提升整體戰鬥力。」

「當然，這事兒急不得。我今天跟你們透這個風，一是你們是青年公寓的實際操盤手，有項目經驗，最懂這裡頭的溝溝坎坎；二來，也是先聽聽你們這些直接關聯的人，最直接的想法和顧慮。」

說完，李樂的目光掃了眼四人，笑了笑，「等我跟他們幾個都通過氣，把大方向定下來。如果，我是說如果，大家覺得這條路可以試試，那麼燕京這個合併開發的項目，以及未來可能成立的這家專業公司……」

「我想交給你們來牽頭操盤。青年公寓這邊，可以培養副手，逐步交接。你們幾個，一個懂工程能落地，一個懂市場能協調，一個老成持重能掌舵，一個心思縝密管錢袋子，正好互補。」

這話一出，祝況、於嘉航都是一怔，彼此交換了一下眼神，有些意外，也有些躍躍欲試的亮光。這無疑是一個更大的平台，更重的擔子。

唯有吳愛軍，和姚小蝶，沉默的時間最長。

吳愛軍拿起已經涼了的豆漿，又喝了一口，這才說道，「李樂，您信得過我們幾個，把這麼重要的事交過來，我們心裡……這麼說吧，青年公寓，我們是從無到有，一步步摸索著乾起來的，磕磕絆絆，總算冇掉鏈子。但剛纔說的這個事，體量、複雜程度、牽扯的利益方，跟青年公寓不是一個量級。」

他抬起頭，目光坦誠地看著李樂，「這是真正的地產開發，雖然聚焦工業、物流和配套，但涉及大規模土地獲取、複雜規劃審批、重型工程建設、钜額資金調度、跨公司協調、長期資產運營……」

「這裡頭的水，深得很。我們幾個，做執行，盯現場，控成本，管運營，或許還能憑著小心謹慎和您的支援，慢慢啃下來。但要說全麵牽頭，尤其是開局階段，去跟各方諸侯談合作、定框架、搭班子、立規矩……我們缺一樣最重要的東西。」

「什麼？」李樂問。

「一麵旗，一個在業內叫得響、壓得住陣的。」吳愛軍說得直接，「地產這一行，尤其涉及大型綜合開發，非常認資歷、認口碑、認人脈。我們需要一個真正懂行、有成功案例、在政府、銀行、設計院、總包單位那裡都有麵子，能鎮得住場子，也能把這個構想，紮紮實實落成施工圖、變成混凝土的把方向的人。」

「他得是這新公司的門麵，是定海神針，是能帶著我們這群『半路出家』但肯乾能學的人，殺出一條路來的主心骨。」

他語氣懇切，「我們幾個，當不了這個帥。打硬仗，啃硬骨頭，我們上。可這搖旗吶喊、運籌帷幄、定方向、聚人心的，得請人。他來了，我們跟著他學，扶著他，把劃的這條道，一步步走實，走穩，走寬。嘉航，祝況，你們說呢？」

祝況、於嘉航都看著吳愛軍，陷入沉思。

好一會兒，於嘉航說道，「吳哥說得在理。咱們做青年公寓，那是在別人的殼子裡做文章。真要自己拿地蓋樓，那是另一套玩法。地怎麼拿、規劃怎麼批、設計找誰、施工怎麼管、消防怎麼過、驗收怎麼跑，這些，咱們都不熟。」

姚小蝶接茬道，「嗯，財務口徑也不一樣。青年公寓是運營導向，算的是租金回報率、入住率、運營成本。工業地產和物流地產，那是資產導向，算的是土地增值、建設成本、長期持有收益和融資槓桿。這兩個帳本，不是一個演算法。」

祝況聽他們說著，看向李樂，「樂哥，那你……真要搞這個？」

李樂笑了笑，「所以我才找你們聊。」

他靠回沙發背，目光望向餐廳窗外。晨光已經大亮，街上的車流開始增多，麟州新的一天，在燥熱中開始運轉。

「吳哥，你這話，實在。」

「千軍易得，一將難求。尤其是一個能理解我們想做什麼、又確實有本事把它做成的將。這個位置，太關鍵。你們有這份自知和清醒，是好事，這比盲目自信更讓我放心。」

手指在桌沿上輕輕敲了敲，像在思忖，也像在決斷。

「這樣，人，我去找。天底下，有本事又對路的人，總還是有的。但找不找得到，找來的合不合用，是後話。現在，你們心裡有這根弦，知道要往哪個方向使勁，這就行。」

「行了，這事兒還遠，今天就是吹吹風，你們心裡有個數就成。」李樂端起已經微涼的羊雜湯碗，把最後一點湯底喝儘，舒服地嘆了口氣。