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第372章 現金流折現法
現金流折現法是一種很實用的手段，用來推算你的資產價格。
舉個例子，房子值多少錢，應該什麼時候買房。
就拿我們小區，一個房子106平方，房地產中介賣136萬，這個到底是成交價還是估值，當然是估值，因為交易冇那麼大，價格隻是掛出來的指導價。
這個跟股市價格不一樣，因為股市都是實時成交價。
房子，古董，商標，公司，都是估值，這個由估值公司來操作。
有一個公司很紅，他的商標估值3億，結果後來公司倒閉了，出售商標，隻賣了20萬。
這就是估值和真實售賣價格的區彆。
也就是說估值有水分。
這上市公司市值1億，但一個負麵新聞，可能就掉了3千萬。
這個也是估值，但股市有成交量，所以價格浮動很大。
房子不一樣，一個房子不可能老是買來買去，最多賣一到兩次，所以價格都是估值。
那麼怎麼算真實價格，或者說應該的價格呢。
當然真實價格和應該價格還是有差距的。
因為人們買房不會等到最低纔買，但會比較。
那麼就要看趨勢，如果應該價格特彆低，那麼大概率會降。
我們舉個例子，房子106方，掛牌價136萬，出租價2500元。那麼按照租售比，租一年2萬5，當然這是扣除家電房屋維修費，和冇有出租出去的空檔期折算的。
那麼出租多久可以把房費賺回來，就是60年，這個很顯然不合理，房子使用期限70年，估計40年就要報廢。你不可能回本。
所以房子的最優出售價是60萬，也就是出租20年，每月2500元租金。
這樣一算就很明顯了，房價太高。
有下降空間。
還有一個買房貸款利息太高，據說日本隻有百分之0.3，這個就很合理，人家工資是我們的幾倍，房價和我們一樣，哈哈。
所以現金流折現法，很有用。
我們說美元和黃金成相反價格，就是美元漲，黃金跌，美元跌，黃金漲。當然發生大型戰爭，黃金和美元一起漲。戰爭後，恢複正常狀態。
現金流折現法，也可以用於貨幣的置換，例如彙率是一個標準，但還有黑市，為什麼黑市的價格會和彙率不一樣，因為貨幣的真實價格都在黑市。人家原因用多少錢購買纔是真的價格，而不是官方規定的價格。
當黑市價格和標準價有差額，那麼官方肯定限製交換，就是有價無市。
房子就是這種情況，價格標出來，冇人買，等於是假的，也可能是有人想維持，賣方不願意降價，買方更不願意買，結果就是個空價格。
所以少量成交不代表真實價格，有人就是有需求，就是不差錢，但成交量上不去，還是白搭。
也就是看跌預期形成了。
一旦這個形成，人們就會觀望。
看誰熬的住，熬不住的就割肉。
所以現金流折現法，就是這麼用的，不要聽風就是雨，避免羊群效應。哈哈
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