金山碎光雜集 第294章

徽匠非遺國際古建文化園暨宅裡文化生態康養綜合體專案合作建議書

致：地方政府、地方平台公司、地方龍頭企業等資源合作方

申報方：近古大宅公司（待註冊）

前言

為深度融合地方文旅資源，啟用區域發展動能，實現文化傳承、產業升級與經濟增收的多方共贏，我方整合徽匠非遺國際古建文化園（近古大宅）與宅裡文化生態康養專案核心資源，打造集南派古建展示、影視文旅融合、全民研學教育、生態康養體驗、非遺文創開發於一體的複合型文化旅遊康養綜合體。

本專案以宅裡古建為核心IP，緊扣文旅消費升級與鄉村振興國家戰略，精準契合地方打造差異化文旅地標、推動產業融合發展的需求。現誠邀地方政府、平台公司、龍頭企業等資源方深度合作，攜手共建區域文旅新標杆，共築產業發展新格局。

一、專案核心價值——與地方發展同頻共振

本專案落地將成為地方文旅產業升級的核心引擎，從資源互補、產業賦能、民生增收、品牌提升四大維度為地方發展注入核心動能，實現與地方資源方的利益深度繫結、發展同頻同步。

1.填補區域業態空白：首個大規模南派古建景區，融合古建文化與生態康養，破解地方文旅資源同質化難題，打造京津冀區域標誌性文旅名片；

2.帶動全產業鏈發展：以“影視 文旅 研學 康養 商貿 教育”為核心，形成從專案運營到周邊配套、從產業招商到人才培養的全產業鏈佈局，啟用地方餐飲、住宿、交通、農產品、文創等相關產業；

3.創造海量就業崗位：專案運營期將為地方提供直接就業崗位5000餘個，間接就業崗位超個，帶動本地勞動力就業，助力農民增收與鄉村振興；

4.提升地方品牌影響力：藉助影視拍攝、明星流量、研學教育、康養體驗等多元業態，吸引年流動人口超2500萬人次，大幅提升地方文旅品牌的全國知名度與影響力；

5.實現文化生態雙傳承：活化利用南派古建文化與地方本土文化，結合生態康養與綠色開發，實現文化遺產傳承與區域生態保護的有機結合，契合地方綠色發展需求。

二、專案核心優勢——為合作奠定堅實基礎

本專案擁有稀缺資源、獨特業態、成熟模式、專業團隊四大核心優勢，保障合作落地後的可持續運營與穩定收益，為地方資源方提供低風險、高回報的合作選擇。

（一）資源稀缺不可複製，核心IP競爭力強

專案所涉古建及構件，均為我方歷經多年精心收儲的閩浙贛湘四省宋、元、明、清時期“大古徽州派”精品遺存。這些古建構件不僅稀缺珍貴——收一套少一套，不可再生，部分更具備文物保護申報資質，承載著厚重的歷史底蘊，兼具極高的歷史價值、文化價值與收藏價值。

在呈現形式上，專案採用原拆長途遷建、原貌復建的核心模式，嚴格遵循古建營造技藝，最大限度保留古建原生風貌，古色古香的質感與保真度極高，凸顯出獨樹一幟的美學價值，完美呈現“大古徽州派”建築的匠心與韻味。

更為獨特的是，通過對這些古建追根溯源，可深度挖掘背後關聯的名吏豪紳事蹟，以及其傳承脈絡中湧現的現今各行業佼佼者，讓古建不再是靜態的建築遺存，更成為連線歷史與當下的文化紐帶，進而轉化為實實在在的經濟價值與政治價值。

這種集稀缺性、真實性、多元價值於一體的核心優勢，構成了專案獨有的核心競爭力，能夠為地方打造不可複製、不可替代的特色文旅IP，助力地方文旅產業高質量發展，彰顯區域文化軟實力。

（二）業態多元優勢互補，盈利模式豐富穩定

整合“近古大宅”影視文旅、研學商貿與“宅裡康養”生態康養、非遺文創核心業態，實現文化引流、康養留客、影視聚氣、研學增收，各業態相互賦能、盈利點多元，涵蓋門票、影視拍攝、康養服務、文創售賣、商業運營、研學培訓等，保障專案長期穩定的收益能力，為合作方帶來持續分紅回報。

（三）合作模式清晰靈活，保障地方核心利益

採用“股權合作 資源互補 逐年股份退出 專業運營”創新合作模式，地方資源方以土地、配套資源等作價入股，無需大額現金投入；同時設定股份逐年退出機製，保障地方資源方長期持有專案核心權益，實現“風險共擔、利益共享、主導權逐步歸位”。

（四）專業團隊全程操盤，運營保障實力雄厚

1.與杭州宋城演藝發展股份有限公司合作打造專業運營團隊，擁有成熟的文旅景區運營、演藝策劃、市場推廣經驗；

2.組建由中醫師、康養師、眼科醫師、非遺匠人、影視專業人才構成的配套服務團隊，保障康養、文創、影視板塊的專業性；

3.規劃建設近古工建學院，為專案持續輸送古建、影視、康養專業人才，實現“人才培養 專案運營”良性閉環。

三、專案總體規劃——緊扣地方資源，打造複合型綜合體

本專案總規劃用地不低於1600畝，緊扣地方自然山水、文旅資源、產業基礎，分為近古大宅核心區（≧600畝）、宅裡文化生態康養區（≧400畝）、近古工建學院區（≧600畝）三大板塊，各板塊功能互補、有機融合，與地方資源深度聯動，打造“一站式”文化旅遊康養目的地。

（一）近古大宅核心區——南派古建博覽與影視文旅融合核心

以宋、元、明、清南派古建為核心，原貌復建200套以上古建群落（含70套官居、110套樓堂館室、400餘套民居），配套160餘處牌坊、古井、石橋等古建構件，打造古裝影視拍攝基地、全民研學基地、特色商業街區三大核心功能區：

1.影視拍攝基地：每年承接30-50部古裝劇拍攝，配套影視器材、道具、後期製作設施，藉助劇組、明星效應為地方引流；

2.全民研學基地：打造古建築、傳統手工藝、國學、民俗等主題體驗區，與地方學校、教育機構聯動，打造校外研學實踐基地；

3.特色商業街區：建設400間左右商鋪，優先引入地方特色美食、農產品、文創產品，帶動地方商貿發展。

（二）宅裡文化生態康養區——生態康養與非遺文創體驗標杆

依託地方自然山水、森林資源，打造六大核心功能區，填補兒童康養業態空白，為全年齡段客群提供定製化康養服務，優先整合地方康養資源、非遺資源、本土匠人團隊，實現與地方產業的深度融合：

1.古建文化區：打造30-50套南派古建群落，配套高階民宿、商務接待中心，成為地方高階文旅接待地標；

2.生態園林古樹區：依託地方山水基底打造中式園林，移植古樹名木，與地方自然景觀相融，打造生態觀光打卡地；

3.根雕文創體驗區：建設根雕藝術館、創作工坊，邀請地方非遺匠人入駐，開發融合地方文化的文創產品，實現非遺文化活化利用；

4.森林康養區：利用地方森林資源，打造森林步道、中醫理療館、康養木屋，與地方醫院、康養機構合作，提供森林浴、中醫康養、旅居康養等服務；

5.兒童視力康養區：建設視力養護中心、戶外訓練區，引入先進技術，打造京津冀區域兒童視力康養特色地標；

6.配套服務區：建設遊客中心、康養酒店、特色餐飲街區，優先吸納地方本土商戶、服務團隊入駐，帶動地方就業與增收。

（三）近古工建學院區——高校 文旅融合，為地方培養專業人才

與近古大宅相鄰建設，採用古建構件打造中國園林式校園，規劃佔地≧600畝，可容納在校生人，以工學、藝術學為主，開設古建築工程、園林設計、影視製作、康養管理等專業：

1.人才培養：優先招收地方生源，為地方培養文旅、康養、古建等專業人才，解決地方產業人才短缺問題；

2.實訓基地：與專案運營板塊聯動，打造專業實訓基地，實現“教學 實踐”一體化，為專案與地方文旅產業持續輸送人才；

3.景區聯動：學院建成後建立國家AAAA級景區，與近古大宅、宅裡康養區形成客流互導，進一步提升地方文旅吸引力。

四、合作模式設計——深度繫結地方資源方，實現利益最大化

本專案堅持“地方主導、資源互補、利益共享、風險共擔”原則，設計針對性合作模式，明確各方權責，保障地方資源方的核心權益，降低合作門檻，實現多方共贏。

（一）合作主體

1.地方資源方：地方政府、平台公司、龍頭企業（以下統稱“地方方”），以建設用地、市政配套、文旅資源、政策支援等作價入股，參與專案股權分紅與產業發展收益；

2.我方：近古大宅公司（待註冊），以古建資源、設計建造技術、專案資金、品牌IP作價入股 現金入股，負責古建復建、專案建設核心工作；

3.專業運營方：宋騰等資深文旅康養運營團隊，以運營管理技術入股 現金入股，負責專案全流程運營管理。

（二）股權構成——地方方占核心比例，利益深度繫結

股權分配以保障地方方核心權益為原則，根據地方方投入資源的評估價值確定最終比例，基礎建議如下：

1.地方方：以建設用地、市政配套、文旅資源等作價入股，占股8%-20%，享有專案股權分紅、產業招商稅收收益、地方就業增收等多重收益；

2.我方：以古建資源、設計技術、專案資金等作價入股 現金入股，占股50%-60%，負責專案建設、古建品質保障、核心資源投入；

3.專業運營方：以運營技術入股 現金入股，占股10%-30%，負責專案運營、市場推廣、康養服務等全流程工作。

（三）核心保障機製——股份逐年退出，地方方逐步掌握主導權

為保障地方平台公司、近古企業長期持有專案核心權益，近古大宅公司與運營團隊實行股份逐年退出，具體方案：（也可以地方平台公司退股，方式方法相同）

1.退出週期：專案正式運營後第2年開始退出，分5年完成（運營5-9年為退出期）；

2.退出比例：每年退出所持股份的20%，退出股份優先轉讓給地方方，地方方享有絕對優先購買權；

3.退出定價：按照專案年度凈資產評估值確定轉讓價格，不溢價、保底價，保障地方方合理收益；

4.後續合作：我方保留專案古建維護、升級的獨家合作權，專業運營方繼續負責專案運營，為地方方提供專業技術支援，實現“股權退出、合作不終止”。

（四）運營合作模式——專業運營 地方融合，啟用本土資源

1.專業運營兜底：由專業運營團隊負責專案整體運營，包括景區管理、康養服務、影視拍攝、市場推廣等，保障專案運營專業性與可持續性；

2.地方資源深度融合：

——優先吸納地方本土人才參與專案運營，開展專業培訓，實現本地勞動力就業；

——優先整合地方文旅資源，與地方現有景區、旅行社聯動，推出聯票與精品旅遊線路，實現客流互導；

——優先引入地方特色產業，如本土美食、農產品、非遺文創、康養機構等，帶動地方產業升級；

——與地方文旅、衛健、教育等部門聯動，爭取政策支援，共同打造地方文旅康養品牌。

五、專案效益分析——地方方為核心受益主體，實現多元收益

本專案為投入大、見效慢、收益期長、集群效應大的複合型專案，落地運營後，地方方將成為核心受益主體，實現經濟收益、產業收益、民生收益、品牌收益四大維度的全方位豐收。

（一）經濟收益：直接分紅 稅收增收，持續穩定

1.股權分紅收益：專案整體運營後，年直接綜合收入不低於19.5億元，地方方可根據持股比例獲得穩定的股權分紅，且收益隨專案運營成熟逐年提升；

2.稅收增收收益：專案年直接繳納稅收不低於1.5億元，帶動地方間接稅收不低於4億元；同時專案每年可吸引10-50家企業招商入駐，為地方增加至少1000萬元/年的稅收；

3.產業帶動收益：專案落地將帶動地方餐飲、住宿、交通、農產品、文創等相關產業年間接經濟收入不低於15億元，啟用地方消費市場。

（二）產業收益：全產業鏈賦能，推動地方產業升級

1.文旅產業：打造地方文旅核心地標，推動地方從“傳統觀光旅遊”向“沉浸式體驗、康養休閑旅遊”升級，提升地方文旅產業附加值；

2.康養產業：整合地方康養資源，打造森林康養、兒童視力康養特色板塊，培育地方康養產業新增長點；

3.文創產業：引入非遺匠人，開發融合地方文化的文創產品，推動地方非遺文化活化利用與文創產業發展；

4.教育產業：近古工建學院落地，為地方打造高等教育與職業培訓基地，推動地方教育產業與文旅產業融合發展。

（三）民生收益：海量就業 民生改善，助力鄉村振興

1.就業帶動：專案運營期為地方提供直接就業崗位5000餘個（景區運營、康養服務、影視拍攝、高校教學等），間接就業崗位超個，每年劇組從業人員約人，大幅提升地方就業率，帶動農民增收；

2.民生改善：專案提供的兒童視力養護、森林康養、中醫理療等服務，填補地方民生服務空白，滿足地方群眾健康需求；同時專案建設將推動地方交通、市政等基礎設施升級，提升居民生活品質。

（四）品牌收益：提升地方知名度，打造京津冀文旅名片

藉助影視拍攝、明星流量、研學教育、康養體驗等多元業態，專案年吸引流動人口超2500萬人次，成為地方對外宣傳的核心視窗，大幅提升地方在京津冀乃至全國的知名度與影響力，為地方後續文旅招商、產業發展奠定品牌基礎。

六、專案投資與實施計劃——節奏清晰，保障合作落地

（一）投資計劃

1.總投資：專案總投資100億元，資金按建設內容合理分配，其中古宅收儲75億元、工程建設15億元、其他費用5億元、流動資金3億元、預備資金2億元；

2.資金來源：我方企業自籌 股權合作資金（地方方資源作價、運營方現金入股），資金按建設進度分階段投入，保障專案建設順利推進；

3.投資回報：專案投資回收期預計為10年，隨著專案運營成熟與品牌提升，將實現超預期收入，為合作方帶來長期穩定的投資回報。

（二）實施計劃——週期5年，節奏清晰，分階段落地

專案整體實施週期為5年，分前期準備、分階段建設、試運營、正式運營、股份退出五個階段，各階段工作清晰，保障與地方方的合作高效推進：

1.前期準備階段（0-6個月）：與地方方簽訂合作協議，成立專案專項工作小組，完成專案選址、土地規劃、立項設計、資金籌措；

2.分階段建設階段（6-36個月）：優先建設近古大宅核心區與宅裡康養區核心板塊，同步推進地方配套資源整合、本土人才招聘培訓；後期啟動近古工建學院建設；

3.試運營階段（36-42個月）：專案核心板塊試運營，完善運營流程，與地方景區、旅行社、醫院完成聯動對接，積累客群基礎；

4.正式運營階段（42-48個月）：專案全板塊正式運營，近古工建學院實現招生，各業態協同發展，為合作方帶來穩定收益；

5.股份退出階段（正式運營後5-9年）：我方與專業運營方按協議逐年退出股份，地方方逐步增持，掌握專案核心主導權。

七、合作訴求與支援建議——誠邀地方方攜手，共推專案落地

我方誠邀地方政府、平台公司、龍頭企業等資源方作為核心合作方，深度參與專案建設與運營，現提出以下合作訴求與支援建議，以期實現高效對接、快速落地。

（一）我方核心合作訴求

1.土地資源支援：地方方提供符合專案選址要求的建設用地（近古大宅≧600畝、宅裡康養≧400畝、工建學院≧600畝），性質為文旅、康養、教育用地，以作價入股形式參與合作；

2.政策支援：地方方將專案納入地方文旅發展重點專案，在專案立項、規劃審批、施工許可等方麵開通“綠色通道”，給予稅收優惠、財政補貼等政策扶持；

3.資源整合支援：地方方協助整合區域內文旅資源、康養資源、非遺資源、市政配套資源，推動專案與地方現有產業、景區、機構的深度聯動；

4.招商與宣傳支援：地方方協助專案開展產業招商，利用地方宣傳渠道為專案進行品牌推廣，吸引客流與企業入駐。

（二）對地方方的合作保障

1.利益保障：通過股權分紅、稅收增收、產業帶動等多重方式，保障地方方的經濟收益；通過股份逐年退出機製，保障地方方逐步掌握專案核心主導權；

2.運營保障：專業運營團隊全程操盤，我方投入核心古建資源與資金，保障專案運營的專業性與可持續性，無需地方方承擔運營管理風險；

3.就業保障：專案優先吸納本土人才就業，開展專業培訓，為地方培養文旅、康養等專業人才，實現本地勞動力的穩定就業；

4.發展保障：專案落地將成為地方文旅產業升級的核心引擎，推動地方基礎設施升級、品牌知名度提升，為地方後續產業發展與招商奠定堅實基礎。

八、合作展望

本專案是地方文旅產業升級的優質載體，是多方資源融合的共贏平台。我方將以最大的誠意、最優質的資源、最專業的團隊，與地方方攜手合作，將專案打造成為京津冀區域知名的文化旅遊康養綜合體，實現“文化傳承有厚度、產業發展有力度、民生增收有溫度、地方品牌有亮度”的發展目標。

我們堅信，通過雙方的深度合作、資源互補、攜手共進，本專案必將成為地方文旅產業發展的新標杆，為地方經濟高質量發展注入強勁、持久的動能，實現多方共贏、長遠發展！

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