教育促進法 ◎第六章

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\"content\": \"中華人民共和國城市房地產管理法\\n\\n《中華人民共和國城市房地產管理法(最新修訂)》主要內容包括：中華人民共和國城市房地產管理法、最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋、最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若乾問題的解釋\\n\\n房地產開發製度\\n\\n房地產開發，一般是對土地和地上建築物進行的投資開發建設活動。依照《城市房地產管理法》的規定，房地產開發是指在依法取得土地使用權的國有土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。房地產開發是一項高投入、高風險的投資經營活動，也是一項涉及麵較廣的經濟活動，其對國計民生產生重大影響，因此，國家通過立法及其他手段對其加以調控管理。\\n\\n房地產開發項目管理\\n\\n城市房地產管理法對此作出以下幾方麵規定：\\n\\n1、執行城市規劃\\n\\n房地產開發必須嚴格執行城市規劃。按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全麵規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。我國的城市規劃分為總體規劃和詳細規劃，其中詳細規劃又分為控製性詳細規劃和修建性詳細規劃。對房地產開發項目產生直接法律約束力的是詳細規劃。\\n\\n2、房地產開發的用途與期限\\n\\n以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。A、超過出讓合同約定的動工開發日期滿1年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；B、滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。其目的有兩個：一為禁止出讓土地使用權人在房地產開發中擅自改變土地用途，侵犯國家利益，擾亂房地產市場秩序；二為禁止或限製出讓土地使用權人閒置土地，造成土地資源的浪費。\\n\\n3、房地產開發的安全性要求\\n\\n房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範；房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。上述立法的目的係爲保障房地產開發過程及產品的安全性，使房地產開發企業在追求經濟效益的同時，兼顧社會效益和環境效益。取得竣工驗收合格證亦是申請取得房屋所有權的一個重要條件。\\n\\n4、房地產開發中的聯建\\n\\n依法取得的土地使用權，可以將其作價入股，與他人合資合作開發房地產。這在實踐中往往被稱為“聯建”。在我國，聯建涉及的法律問題較為複雜，特彆是合作開發房地產，常易引發糾紛。\\n\\n房地產開發企業管理\\n\\n房地產開發企業也即房地產開發商或發展商，按照城市房地產管理法的規定，是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。\\n\\n1、房地產開發企業的分類\\n\\n按房地產開發業務在企業經營範圍中地位的不同，可將房地產開發企業分為房地產開發專營企業、兼營企業和項目公司。\\n\\n2、房地產開發企業的設立條件\\n\\n設立房地產開發企業，應當具備下列條件：一是有自己的名稱和組織機構。二是有固定的經營場所。三是有符合國務院規定的註冊資本。房地產開發企業是資金密集性企業，對其註冊資金的要求高於一般經營性、勞務性、中介性的企業。目前建設部按房地產開發企業的資質等級不同規定了不同的註冊資本要求。這有助於扼製房地產開發領域過於嚴重的投機態勢，降低房地產投資風險，保障交易安全。四是有足夠的專業技術人員。房地產開發是一項專業性很的經營活動。開發商擁有足夠的專業技術人員係爲保障開發項目產品的安全及開發中其他社會效益和環境效益實現的必要條件。目前，建設部按房地產開發企業的資質等級不同規定了不同的專業技術人員要求。五是法律、行政法規規定的其他條件。\\n\\n3、房地產開發企業的設立程式\\n\\n設立房地產開發企業應經過以下程式：一是應當向工商行政管理部門申請設立登記，工商行政管理部門對不符合上述條件的，不予登記。二是房地產開發企業在領取營業執照後的1個月內．應當到登記所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。上述規定主要為協調企業設立中，一般行政管理(工商行政管理)與特殊行政管理(房地產開發行業管理)的關係。\\n\\n4、房地產開發企業的註冊資本與投資總額\\n\\n房地產開發是一項需要钜額資金投入的經營活動，如果房地產開發企業的註冊資本過低而投資總額過大，勢必造成其投資風險巨大，給投資者、其他經營者及消費者帶來巨大風險隱患。因此，城市房地產管理法規定：房地產開發企業的註冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。\\n\\n5、房地產開發的分期投資額與項目規模\\n\\n有些房地產開發項目由房地產開發企業分期開發，這時若分期投資額過小而分期項目規模過大，也將給其自身和他人帶來巨大風險隱患，往往不能保證開發項目順利完成。因此，城市房地產管理法規定：房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用於項目建設。\\n\\n房地產交易\\n\\n房地產交易是房地產交易主體之間以房地產這種特殊商品作為交易對象所從事的市場交易活動。房地產交易是一種極其專業性的交易。房地產交易的形式、種類很多，每一種交易都需要具備不同的條件，遵守不同的程式及辦理相關手續。特彆是在我國由於處於計劃經濟向市場經濟轉軌的特殊時期．許多房地產權利並不規範，有些可以自由流轉，有些限製流轉，有些禁止流轉。因此，房地產交易需要律師在其中發揮重要作用。\\n\\n1、房地產交易的分類\\n\\n第一，按交易形式的不同，可分為：A、房地產轉讓B、房地產抵押、C、房地產租賃。第二，按交易客體中土地權利的不同，可分為：A、國有土地使用權及其地上房產的交易；B、集體土地使用權及其地上房產的交易。現行法大多禁止或限製其交易，因此，在我國，一般房地產交易僅指前者。前者還可進一步按土地使用權的出讓或劃撥性質的不同進行分類。第三，按交易客體所受限製的程度不同，可分為：A、受限交易(如劃撥土地使用權及其地上房產的交易，帶有福利性的住房及其占用土地使用權的交易等)；B、非受限交易(如商品房交易等)。第四，按交易客體存在狀況的不同，可分為：A、單純的土地使用權交易、B、房地產期權交易C、房地產現權交易\\n\\n2、房地產交易的一般規則\\n\\n房地產交易應遵循以下一般規則：(1)房產權和地產權一同交易。（前為新增）房地產轉讓、抵押時，房屋所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。這就是“房產權與地產權一同交易規則”。房產權與地產權是不能分割的，同一房地產的房屋所有權與土地使用權隻能由同一主體享有，而不能由兩個主體分彆享有；如果由兩個主體分彆享有．他們的權利就會發生衝突，各自的權利都無法行使。在房地產交易中隻有遵循這一規則，才能保障交易的安全、公平。(2)權利、義務承接。房地產交易時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移；房地產交易中，前一個權利人負載於房地產上的權利和義務依法或依約承接給後一個權利人。(3)實行房地產價格評估。我國剛剛建立市場機製，目前仍未形成合理的完全市場化的房地產價格體係，我國房地產價格構成複雜，非經專業評估難以恰當確定，故法律規定房地產交易中實行房地產價格評估製度，房地產價格評估，應當遵循公正、公平，公開的原則，按用國家規定的技術標準和評估程式，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基準，參照當地的市場價格進行評估。(4)實行房地產成交價格申報。房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。實施該製度的意義在於：進行房地產交易要依法繳納各種稅費，要求當事人如實申報成交價格，便於以此作為計算稅費的依據。當事人作不實申報時，國家將依法委托有關部門評估，按評估的價格作為計算稅費的依據。(5)依法登記。房地產轉讓、抵押當事人應當依法辦理權屬變更或抵押登記，房屋租賃當事人應當依法辦理租賃登記備案。房地產的特殊性決定了實際占有或簽訂契約都難以成為判斷房地產權利變動的科學公示方式，現代各國多采用登記公示的方法以標示房地產權利的變動。我國法律也確立了這一規則，並規定：房地產轉讓、抵押，未辦理權屬登記，轉讓、抵押行為無效。\\n\\n房地產轉讓\\n\\n房地產轉讓，是房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。\\n\\n1、房地產轉讓的一般性禁止\\n\\n房地產交易客體其有合法性，是房地產轉讓行為合法的基本前提。城市房地產管理法規定，下列房地產不得轉讓：(1)以出讓方式取得土地使用權的，不符合法定條件的；(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限製房地產權利的；(3)依法收回土地使用權的；(4)共有房地產，未經其他共有人書麵同意的；(5)權屬有爭議的；(6)未依法登記領取權屬證書的；(7)、法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。\\n\\n2、房地產轉讓的一般條件與程式\\n\\n房地產轉讓，轉讓人應持有合法取得的土地使用權證書；轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。被轉讓的房地產權利屬於可依法轉讓的類型並具備依法轉讓的條件。房地產轉讓一般經過洽談、稽覈、估價與定價、簽訂轉讓合同(或發生、確定轉讓的法律事實)、繳納稅費、產權過戶登記等程式。\\n\\n3、出讓土地使用權的轉讓\\n\\n為防止用地者單純實施土地投機、炒賣地皮，哄抬地價，城市房地產管理法規定，以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上，屬於成片開發工地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。出讓合同的效力及於轉讓後繼受取得土地使用權的用地者。出讓合同體現著出讓方(國家)與受讓方(用地者)雙方的意誌，一經生效即具有法律效力，受讓方轉讓其權利，不影響出讓合同的繼續履行，因此，城市房地產管理法規定，房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。出讓合同中約定的土地用途，體現著國家土地規劃控製方麵的公法意圖．基於社會公共利益的考慮必須在整個出讓期限內得以實施，不得隨意變更。若變更應依法履行相應手續。因此，城市房地產管理法規定：以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。\\n\\n4、劃撥土地使用權的轉讓\\n\\n劃撥土地使用權人權利內容不充分，其對土地僅有占有權、使用權和部分收益權，而無處分權，也無完全的收益權。其實施房地產轉讓時．應依法獲取國有土地所有者代表同意並與之分享土地收益。因此，城市房地產管理法規定：(1)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批：有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家的有關規定繳納土地使用權出讓金。(2)以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。\\n\\n房地產抵押\\n\\n房地產抵押，是抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。\\n\\n1、可抵押的房地產\\n\\n依抵押權理論，隻有抵押人有處分權的可依法流通且具有獨立交換價值的財產，方可成為抵押權客體。城市房地產管理法規定，以下兩類房地產可以設定抵押權：(1)依法取得的房屋所有權連同該房屋所占用範圍內的國有土地使用權。該類抵押權客體比較寬泛，其所指的土地使用權，包括出讓、劃撥等各種國有土地使用權。(2)以出讓方式取得的國有土地使用權。該類土地使用權在無地上房屋或地上房屋未建成時可單獨成為抵押權客體，而劃撥土地使用權則隻能同地上房屋一同成為抵押權客體。\\n\\n2、程式\\n\\n設定房地產抵押時，抵押人所持有的土地使用權證書，房屋所有權證書是標誌抵押人具有設定抵押資格的書麵憑證。因此，城市房地產管理法規定，房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書麵抵押合同。\\n\\n3、劃撥土地上房地產的抵押\\n\\n以劃撥方式取得的土地使用權不得單純設定抵押、但如果該土地上有房產，以房產設定抵押時需同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權。這時由於抵押人對土地無處分權，需按劃撥土地使用權轉讓的規定，報有審批權的人民政府審批，同時由於抵押人對土地無完全收益權，散設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。\\n\\n4、新增地上物處置\\n\\n房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，因新增房屋與抵押財產無法實際分割，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣．但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。\\n\\n房屋租賃\\n\\n房屋租賃，是房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。\\n\\n1、程式\\n\\n房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書麵租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。\\n\\n2、住宅租賃與非住宅租賃\\n\\n住宅用房的租賃，特彆是公有住房及其他帶有福利性的住房租賃應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的．由租賃雙方協商議定租金及其他租賃條款。\\n\\n3、劃撥土地上房屋的租賃\\n\\n以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金專所含土地收益上繳國家。\\n\\n商品房預售與按揭\\n\\n1、商品房預售\\n\\n商品房預售是一種比較特殊的房地產轉讓行為。預售方具有一定投機性，預購方具有較大風險性，如不加以控製，預購方權益易受到侵犯。因此，城市房地產管理法對商品房預售規定了較之一般出讓土地使用權轉讓更加嚴格的限製性條件和程式。商品房預售，應當符合下列條件：已支付全都土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；持有建設工程規劃許可證；按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門登記備案。商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。商品房預購人將購買的未竣工商品房再行轉讓的問題．由國務院規定。\\n\\n2、商品房按揭\\n\\n中國內地按揭一詞移植於中國香港，但使用與中國香港大不相同。一般是指不能或不願一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與開發商已簽訂之商品房預售或銷售合同項下的所有權益作為向商業銀行貸款的擔保。按揭需有三方主體：購房借貸人、開發商與銀行。在開發商負責為購房借貸人辦理完成房地產權證過戶手續，為銀行與購房借貸人辦理完成正式的抵押登記，井將購房借貸人的房地產權證交銀行收押之前，開發商需為購房借貸人向銀行貸款提供階段性擔保，購房借貸人與銀行之間，不是真正意義上的抵押關係。商品房按揭的流程如下：(1)開發商選定銀行，並與銀行簽訂按揭貸款合作協議書，銀行承諾在特定條件下向開發商的客戶(購房借貸人)提供貸款，同時開發商向銀行提供保證擔保。(2)購房人選定欲購買的商品房，與開發商簽訂商品房預售或銷售合同。其中約定采取向開發商選定的銀行申請按揭貸款的方式付款的，購房人需向開發商支付購房首付款。(3)銀行委托律師或自行對購房合同、購房借貸人貸款資格主要是個人資信予以審查。(4)購房借貸人、開發商與銀行簽訂按揭保證貸款合同。(5)銀行占管商品房預售或銷售合同，並辦理按揭備案。(6)銀行一次性向開發商支付購房借貸人的貸款。(7)購房借貸人依約按月向銀行交納貸款本息。(8)開發商負責將購房借貸人《房屋所有權證》和《土地使用權證》交銀行收押並辦理正式的抵押登記。\\n\\n房地產權屬登記製度\\n\\n1、概念\\n\\n房地產權屬登記，又稱房地產登記，指由房地產管理部門依職權或應當事人請求，對土地所有權、土地使用權、房屋所有權和房地產他項權利等進行勘測、記錄、覈實、確認，\\n\\n並向權利人頒發權證的一係列活動。\\n\\n2、功能\\n\\n房地產權屬登記具有以下功能：權利確認功能，指房地產登記確認房地產權利歸屬狀態，經登記的房地產權利受國家強製力保護，可以對抗權利人以外任何人。權利公示功能，指房地產登記公開房地產權利變動狀況，昭示利益關係人與社會公眾，保障房地產交易的安全。管理功能，指房地產登記實現國家的管理意向，一方麵通過登記建立產籍資料，進行產籍管理；另一方麵通過登記審查相關權利設立，變更，終止的合法性，進而取締或處罰違法行為。\\n\\n3、效力模式\\n\\n國外不動產登記登記效力有三種模式：稱登記要件製度、托倫斯製度、契據製度。中國房地產權屬登記的效力基本為生效要件；且因強調管理功能，登記本身大多為當事人的強製性的義務。\\n\\n4、登記類型\\n\\n我國房地產權屬登記主要分為以下類型：一是總登記，指縣級以上人民政府根據需要，在一定期限內對本行政區域內的房地產進行統一的權屬登記．是產權登記中最基本的一種登記。二是初始登記，指對新取得的土地使用權或新建的房屋所進行的權屬登記。新建房屋申請人應當在房屋竣工後三個月內向登記機關申請房屋所有權初始登記。三是轉移登記，指因房地產買賣、交換、贈與、繼承、劃撥、轉讓、分割、合併等原因而致使其權屬發生轉移，須辦理產權過戶手續情況時所進行的登記。當事人應當在事實發生後30日內申請轉移登記。四是變更登記，指權利人名稱變更或房屋發生翻建，房屋麵積增加減少，部分拆除等情況時所進行的登記。權利人應當在事實發生之日起30日內申請變更登記。五是他項權利登記，指對設定房地產抵押權、典權等他項權利的情況所進行的權屬登記，權利人應當自事實發生之日起30日內申請他項權利登記。六是登出登記，指發生房屋滅失、土地使用年限屆滿、他項權利終止等情況，權利人應自事實發生之日起30日內申請登出登記。\\n\\n5、登記機關與模式\\n\\n我國房地產權屬登記機關為房地產所在地的人民政府有關行政主管部門。與登記機關設立相關，目前我國有兩種登記模式：一是房屋與土地權屬分彆登記。當前我國大部分地區，由兩個政府職能部門分管房屋與土地，並分彆向房地產權利人頒發土地使用權與房屋所有權兩個權利證書。二是房屋與土地權屬統一登記；在我國一些地區，由政府的某一職能部門對房屋與土地實施統一管理：對此，城市房地產管理法規定，經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依法將房屋的所有權和該房屋占有範圍內的土地使用權的確認和變更，分彆載人房地產權證書。我國房屋與土地權屬登記的發展趨勢將是統一登記發證。\\n\\n物業管理製度\\n\\n1、物業管理\\n\\n物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套設施設備和相關場地進行維修、養護、管理、維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動：物業管理是房地產綜合開發的派生物，它作為房地產市場的消費環節，實質上是房地產綜合開發的延續和完善，是一種綜合性經營服務方式。\\n\\n2、物業管理模式\\n\\n物業管理模式有福利型管理模式和市場化管理模式。市場化管理模式又可分為委托服務型和自主經營型。委托服務型物業管理指業主將自己物業委托專業機構進行管理，是典型的物業管理方式。雙方通過物業管理合同約定管理服務事項，明確雙方權利義務，實現物業所有權與管理的分離。按其委托內容又可分為管理服務為主的委托和出租經營與管理服務並重的委托。自主經營型物業管理指物業業主自己直接實施管理，是傳統的物業管理方式。其物業業主即物業經營管理人，物業所有權與管理權未實現分離，適用於業主單一，規模較小的物業。\\n\\n3、物業管理的內容\\n\\n物業管理的內容主要是對物的管理和對人的管理。主要包括：(1)常規性的公共服務。這是物業管理中的基本業務工作，一般不需在物業管理服務合同中事先提出或作出約定。其內容包括：房屋建築主體的管理；物業公共設施、設備的管理；公共環境衛生的管理：綠化管理；保安管理：消防管理；車輛道路管理；公共代辦性質的服務；物業管理維修基金的管理；做好管理費用的覈收和使用管理；協助政府進行社會管理。(2)針對性的專項服務。這些服務項目一般不在統一的物業管理服務合同約定的範圍之內，若享受須單獨提出並支付服務費用。包括：日常生活類服務，如收洗衣服，代購物品，接送小孩上學等；商業服務類，如商業網點的開發與管理，餐飲及各項經營活動的開展；文化、教育、衛生、體育類，如在高級住宅區提供遊泳等健身活動場所；金融服務類；代理與中介服務，包括代辦物業的租賃等。(3)委托性的特約服務，為滿足業主、使用人的個彆需求，受其委托而提供。\\n\\n4、物業法律關係的主體\\n\\n一是業主，業主是物業的所有權人。按其擁有的物業所有權的狀況，又可分為獨立所有權人和區分所有權人。獨立所有權是典型的傳統不動產所有權形態，現代物業區域各業主的權利形態一般是區分所有權。業主享有以下權利：按照物業服務合同的約定，接受物業管理企業提供的服務；提議召開業主大會會議，並就物業管理的有關事項提出建議；提出製定和侈改業主公約、業主大會議事規則的建議；參加業主大會會議，行使投票權；選舉業主委員會委員長，並享有被選舉權；監督業主委員會的工作；監督物業管理企業履行物業服務合同；對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；法律。法規規定的其他權利。依《物業管理條例》的規定業主負有義務。二是業主大會。業主大會由物業管理區域內全體業主組成。一個物業管理區域成立一個業主大會。同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在的匡、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，並選舉產生業主委員會。業主大會應當代表和維護物業管理區域內全體業主大會在物業管理活動中的合法權益。物業管理區域內全體業主第一次大會，在物業已交付使用的建築麵積達到一定比例時召開。業主大會會議分為定期會議和臨時會議。業主大會定期會議，應當按照業主大會議事規則的規定召開。業主大會的臨時會議，經20%以上業主提議，由業主委員會組織召開。業主大會的法定人數，應當有物業管理區域內持有1\\/2以上投票權的業主參加。業主大會有以下職責：製定、修改業主公約和業主大會議事規則；選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作；選聘、解聘物業管理企業；決定專項維修資金使用、續籌方案，並監督實施；製定、修改物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方麵的規章製度；法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。三是業主委員會：業主委員會是物業區域內全體業主對物業實施自治管理的組織，由業主大會選舉產生，是業主大會的常設執行機構，對業主大會負責。業主委員會的委員應當由業主擔任，其成員不得兼任本物業區內物業管理公司的工作。業主委員會的職責如下：召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況；代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同；及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業管理企業履行物業服務合同；監督業主公約的實施；業主大會賦予的其他職責。四是物業管理企業。物業管理企業就是對物業實施專業化、企業化、社會化管理服務的，具有法人地位的經濟實體。物業管理企業一般以公司形式出現，依合同實施物業管理，其管理權源於業主。物業管理企業是獨立的法人，與業主在法律地位上是平等的，物業管理企業與業主必須合作，實施對物業的管理。國家對物業管理企業的管理主要體現在兩個方麵：國家對從事物業管理活動的企業實行資質等級管理製度，一般分為一、二、三級，每兩年覈定一次；從事物業管理的人員應當按照國家有關規定取得職業資格證書。物業管理企業的權利與義務由《物業管理條例》和《城市新建住宅小區管理辦法》予以規定，此外由物業服務合同予以明確。\\n\\n5、物業管理業務\\n\\n一是物業接管驗收。物業接管驗收指物業管理企業在承接物業管理項目時，進行以物業的建築主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，同時接受圖紙、說明檔案等物業資料，從而著手實施物業管理。物業管理企業應當在前期物業服務合同終止時將上述資料移交給業主委員會。二是前期物業管理，前期物業管理是指在房地產開發項目銷售前及過程中(業主、業主大會選聘物業管理企業之前)，由建設單位(發展商)代替未來業主選聘物業管理企業，並與之簽訂物業服務委托合同，由該物業管理企業所實施的物業管理。前期物業服務合同可以約定期限；但是，期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。建設單位(發展商)與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同約定的內容。物業買受人在與建設單位(發展商)簽訂物業買賣合同時，應當對遵守業主臨時公約予以書麵承諾。三是正常物業管理。依相關法律以及業主委員會與之簽訂的物業服務合同實施具體物業管理。\\n\\n中華人民共和國城市房地產管理法\\n\\n中華人民共和國主席令\\n\\n第 七十二 號\\n\\n《全國人民代表大會常務委員會關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》已由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議於2007年8月30日通過，現予公佈，自公佈之日起施行。\\n\\n中華人民共和國主席**\\n\\n2007年8月30日\\n\\n中華人民共和國城市房地產管理法\\n\\n（1994年7月5日第八屆全國人民代表大會常務委員會第八次會議通過根據2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議《關於修改〈中華人民共和國城市房地產管理法〉的決定》修正）\\n\\n目錄\\n\\n第一章 總則\\n\\n第二章 房地產開發用地\\n\\n第一節 土地使用權出讓\\n\\n第二節 土地使用權劃撥\\n\\n第三章 房地產開發\\n\\n第四章 房地產交易\\n\\n第一節 一般規定\\n\\n第二節 房地產轉讓\\n\\n第三節 房地產抵押\\n\\n第四節 房屋租賃\\n\\n第五節 中介服務機構\\n\\n第五章 房地產權屬登記管理\\n\\n第六章 法律責任\\n\\n第七章 附則\\n\\n第一章 總則\\n\\n第一條 為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，製定本法。\\n\\n第二條 在中華人民共和國城市規劃區國有土地（以下簡稱國有土地）範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。\\n\\n本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建築物及構築物。\\n\\n本法所稱房地產開發，是指在依據本法取得國有土地使用權的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。\\n\\n本法所稱房地產交易，包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃。\\n\\n第三條 國家依法實行國有土地有償、有限期使用製度。但是，國家在本法規定的範圍內劃撥國有土地使用權的除外。\\n\\n第四條 國家根據社會、經濟發展水平，扶持發展居民住宅建設，逐步改善居民的居住條件。\\n\\n第五條 房地產權利人應當遵守法律和行政法規，依法納稅。房地產權利人的合法權益受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。\\n\\n第六條 為了公共利益的需要，國家可以征收國有土地上單位和個人的房屋，並依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益；征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。具體辦法由國務院規定。\\n\\n第七條 國務院建設行政主管部門、土地管理部門依照國務院規定的職權劃分，各司其職，密切配合，管理全國房地產工作。\\n\\n縣級以上地方人民政府房產管理、土地管理部門的機構設置及其職權由省、自治區、直轄市人民政府確定。\\n\\n第二章 房地產開發用地\\n\\n第一節 土地使用權出讓\\n\\n第八條 土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權（以下簡稱土地使用權）在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。\\n\\n第九條 城市規劃區內的集體所有的土地，經依法征收轉為國有土地後，該幅國有土地的使用權方可有償出讓。\\n\\n第十條 土地使用權出讓，必須符合土地利用總體規劃、城市規劃和年度建設用地計劃。\\n\\n第十一條 縣級以上地方人民政府出讓土地使用權用於房地產開發的，鬚根據省級以上人民政府下達的控製指標擬訂年度出讓土地使用權總麵積方案，按照國務院規定，報國務院或者省級人民政府批準。\\n\\n第十二條 土地使用權出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規劃、建設、房產管理部門共同擬定方案，按照國務院規定，報經有批準權的人民政府批準後，由市、縣人民政府土地管理部門實施。\\n\\n直轄市的縣人民政府及其有關部門行使前款規定的權限，由直轄市人民政府規定。\\n\\n第十三條 土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協議的方式。\\n\\n商業、旅遊、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式；冇有條件，不能采取拍賣、招標方式的，可以采取雙方協議的方式。\\n\\n采取雙方協議方式出讓土地使用權的出讓金不得低於按國家規定所確定的最低價。\\n\\n第十四條 土地使用權出讓最高年限由國務院規定。\\n\\n第十五條 土地使用權出讓，應當簽訂書麵出讓合同。\\n\\n土地使用權出讓合同由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂。\\n\\n第十六條 土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權出讓金；未按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，土地管理部門有權解除合同，並可以請求違約賠償。\\n\\n第十七條 土地使用者按照出讓合同約定支付土地使用權出讓金的，市、縣人民政府土地管理部門必須按照出讓合同約定，提供出讓的土地；未按照出讓合同約定提供出讓的土地的，土地使用者有權解除合同，由土地管理部門返還土地使用權出讓金，土地使用者並可以請求違約賠償。\\n\\n第十八條 土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。\\n\\n第十九條 土地使用權出讓金應當全部上繳財政，列入預算，用於城市基礎設施建設和土地開發。土地使用權出讓金上繳和使用的具體辦法由國務院規定。\\n\\n第二十條 國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，可以依照法律程式提前收回，並根據土地使用者使用土地的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償。\\n\\n第二十一條 土地使用權因土地滅失而終止。\\n\\n第二十二條 土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年申請續期，除根據社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經批準準予續期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規定支付土地使用權出讓金。\\n\\n土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續期或者雖申請續期但依照前款規定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。\\n\\n第二節 土地使用權劃撥\\n\\n第二十三條 土地使用權劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為。\\n\\n依照本法規定以劃撥方式取得土地使用權的，除法律、行政法規另有規定外，冇有使用期限的限製。\\n\\n第二十四條 下列建設用地的土地使用權，確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥：\\n\\n（一）國家機關用地和軍事用地；\\n\\n（二）城市基礎設施用地和公益事業用地；\\n\\n（三）國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；\\n\\n（四）法律、行政法規規定的其他用地。\\n\\n第三章 房地產開發\\n\\n第二十五條 房地產開發必須嚴格執行城市規劃，按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全麵規劃、合理佈局、綜合開發、配套建設。\\n\\n第二十六條 以出讓方式取得土地使用權進行房地產開發的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地。超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當於土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閒置費；滿二年未動工開發的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發必需的前期工作造成動工開發遲延的除外。\\n\\n第二十七條 房地產開發項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規範。\\n\\n房地產開發項目竣工，經驗收合格後，方可交付使用。\\n\\n第二十八條 依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，作價入股，合資、合作開發經營房地產。\\n\\n第二十九條 國家采取稅收等方麵的優惠措施鼓勵和扶持房地產開發企業開發建設居民住宅。\\n\\n第三十條 房地產開發企業是以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。設立房地產開發企業，應當具備下列條件：\\n\\n（一）有自己的名稱和組織機構；\\n\\n（二）有固定的經營場所；\\n\\n（三）有符合國務院規定的註冊資本；\\n\\n（四）有足夠的專業技術人員；\\n\\n（五）法律、行政法規規定的其他條件。\\n\\n設立房地產開發企業，應當向工商行政管理部門申請設立登記。工商行政管理部門對符合本法規定條件的，應當予以登記，發給營業執照；對不符合本法規定條件的，不予登記。\\n\\n設立有限責任公司、股份有限公司，從事房地產開發經營的，還應當執行公司法的有關規定。\\n\\n房地產開發企業在領取營業執照後的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上地方人民政府規定的部門備案。\\n\\n第三十一條 房地產開發企業的註冊資本與投資總額的比例應當符合國家有關規定。\\n\\n房地產開發企業分期開發房地產的，分期投資額應當與項目規模相適應，並按照土地使用權出讓合同的約定，按期投入資金，用於項目建設。\\n\\n第四章 房地產交易\\n\\n第一節 一般規定\\n\\n第三十二條 房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。\\n\\n第三十三條 基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格應當定期確定並公佈。具體辦法由國務院規定。\\n\\n第三十四條 國家實行房地產價格評估製度。\\n\\n房地產價格評估，應當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規定的技術標準和評估程式，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎，參照當地的市場價格進行評估。\\n\\n第三十五條 國家實行房地產成交價格申報製度。\\n\\n房地產權利人轉讓房地產，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。\\n\\n第三十六條 房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。\\n\\n第二節 房地產轉讓\\n\\n第三十七條 房地產轉讓，是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產轉移給他人的行為。\\n\\n第三十八條 下列房地產，不得轉讓：\\n\\n（一）以出讓方式取得土地使用權的，不符合本法第三十九條規定的條件的；\\n\\n（二）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限製房地產權利的；\\n\\n（三）依法收回土地使用權的；\\n\\n（四）共有房地產，未經其他共有人書麵同意的；\\n\\n（五）權屬有爭議的；\\n\\n（六）未依法登記領取權屬證書的；\\n\\n（七）法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。\\n\\n第三十九條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件：\\n\\n（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書；\\n\\n（二）按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的百分之二十五以上，屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。\\n\\n轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書。\\n\\n第四十條 以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，並依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。\\n\\n以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產報批時，有批準權的人民政府按照國務院規定決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當按照國務院規定將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。\\n\\n第四十一條 房地產轉讓，應當簽訂書麵轉讓合同，合同中應當載明土地使用權取得的方式。\\n\\n第四十二條 房地產轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。\\n\\n第四十三條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，其土地使用權的使用年限為原土地使用權出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經使用年限後的剩餘年限。\\n\\n第四十四條 以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產後，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂土地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。\\n\\n第四十五條 商品房預售，應當符合下列條件：\\n\\n（一）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；\\n\\n（二）持有建設工程規劃許可證；\\n\\n（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期；\\n\\n（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。\\n\\n商品房預售人應當按照國家有關規定將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案。\\n\\n商品房預售所得款項，必須用於有關的工程建設。\\n\\n第四十六條 商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規定。\\n\\n第三節 房地產抵押\\n\\n第四十七條 房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。\\n\\n第四十八條 依法取得的房屋所有權連同該房屋占用範圍內的土地使用權，可以設定抵押權。\\n\\n以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權。\\n\\n第四十九條 房地產抵押，應當憑土地使用權證書、房屋所有權證書辦理。\\n\\n第五十條 房地產抵押，抵押人和抵押權人應當簽訂書麵抵押合同。\\n\\n第五十一條 設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產後，應當從拍賣所得的價款中繳納相當於應繳納的土地使用權出讓金的款額後，抵押權人方可優先受償。\\n\\n第五十二條 房地產抵押合同簽訂後，土地上新增的房屋不屬於抵押財產。需要拍賣該抵押的房地產時，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產一同拍賣，但對拍賣新增房屋所得，抵押權人無權優先受償。\\n\\n第四節 房屋租賃\\n\\n第五十三條 房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。\\n\\n第五十四條 房屋租賃，出租人和承租人應當簽訂書麵租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權利和義務，並向房產管理部門登記備案。\\n\\n第五十五條 住宅用房的租賃，應當執行國家和房屋所在城市人民政府規定的租賃政策。租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。\\n\\n第五十六條 以營利為目的，房屋所有權人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規定。\\n\\n第五節 中介服務機構\\n\\n第五十七條 房地產中介服務機構包括房地產谘詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構等。\\n\\n第五十八條 房地產中介服務機構應當具備下列條件：\\n\\n（一）有自己的名稱和組織機構；\\n\\n（二）有固定的服務場所；\\n\\n（三）有必要的財產和經費；\\n\\n（四）有足夠數量的專業人員；\\n\\n（五）法律、行政法規規定的其他條件。\\n\\n設立房地產中介服務機構，應當向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業執照後，方可開業。\\n\\n第五十九條 國家實行房地產價格評估人員資格認證製度。\\n\\n第五章 房地產權屬登記管理\\n\\n第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證製度。\\n\\n第六十一條 以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經縣級以上地方人民政府土地管理部門覈實，由同級人民政府頒發土地使用權證書。\\n\\n在依法取得的房地產開發用地上建成房屋的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門覈實並頒發房屋所有權證書。\\n\\n房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請房產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記，經同級人民政府土地管理部門覈實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權證書。\\n\\n法律另有規定的，依照有關法律的規定辦理。\\n\\n第六十二條 房地產抵押時，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記。\\n\\n因處分抵押房地產而取得土地使用權和房屋所有權的，應當依照本章規定辦理過戶登記。\\n\\n第六十三條 經省、自治區、直轄市人民政府確定，縣級以上地方人民政府由一個部門統一負責房產管理和土地管理工作的，可以製作、頒發統一的房地產權證書，依照本法第六十一條的規定，將房屋的所有權和該房屋占用範圍內的土地使用權的確認和變更，分彆載入房地產權證書。\\n\\n第六章 法律責任\\n\\n第六十四條 違反本法第十一條、第十二條的規定，擅自批準出讓或者擅自出讓土地使用權用於房地產開發的，由上級機關或者所在單位給予有關責任人員行政處分。\\n\\n第六十五條 違反本法第三十條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產開發業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產開發業務活動，冇收違法所得，可以並處罰款。\\n\\n第六十六條 違反本法第三十九條第一款的規定轉讓土地使用權的，由縣級以上人民政府土地管理部門冇收違法所得，可以並處罰款。\\n\\n第六十七條 違反本法第四十條第一款的規定轉讓房地產的，由縣級以上人民政府土地管理部門責令繳納土地使用權出讓金，冇收違法所得，可以並處罰款。\\n\\n第六十八條 違反本法第四十五條第一款的規定預售商品房的，由縣級以上人民政府房產管理部門責令停止預售活動，冇收違法所得，可以並處罰款。\\n\\n第六十九條 違反本法第五十八條的規定，未取得營業執照擅自從事房地產中介服務業務的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責令停止房地產中介服務業務活動，冇收違法所得，可以並處罰款。\\n\\n第七十條 冇有法律、法規的依據，向房地產開發企業收費的，上級機關應當責令退回所收取的錢款；情節嚴重的，由上級機關或者所在單位給予直接責任人員行政處分。\\n\\n第七十一條 房產管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。\\n\\n房產管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀取利益，構成犯罪的，依法追究刑事責任；不構成犯罪的，給予行政處分。\\n\\n第七章 附則\\n\\n第七十二條 在城市規劃區外的國有土地範圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、交易活動以及實施房地產管理，參照本法執行。\\n\\n第七十三條 本法自1995年1月1日起施行。\\n\\n\"

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