法律權利 ◎第六章

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\"content\": \"土地使用權\\n\\n土地使用權（landuser）是指國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程式或依約定對國有土地或農民集體土地所享有的占有、利用、收益和有限處分的權利。土地使用權是外延比較大的概念，這裡的土地包括農用地、建設用地、未利用地的使用權。2011年1月，一則“土地使用期滿後會無償收回”的訊息引起各方關注。\\n\\n土地使用權相關書籍土地使用權，是指單位或者個人依法或依約定,對國有土地或集體土地所享有的占有、使用、收益和有限處分的權利。\\n\\n國有土地使用權是指國有土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。國有土地使用權的取得方式有劃撥、出讓、出租、入股等。有償取得的國有土地使用權可以依法轉讓、出租、抵押和繼承。劃撥土地使用權在補辦出讓手續、補繳或抵交土地使用權出讓金之後，纔可以轉讓、出租、抵押。\\n\\n農民集體土地使用權是指農民集體土地的使用人依法利用土地並取得收益的權利。農民集體土地使用權可分為農用土地使用權、宅基地使用權和建設用地使用權。農用地使用權是指農村集體經濟組織的成員或者農村集體經濟組織以外的單位和個人從事種植業、林業、畜牧業、漁業生產的土地使用權。宅基地使用權是指農村村民住宅用地的使用權。建設用地使用權是指農村集體經濟組織興辦鄉（鎮）企業和鄉（鎮）村公共設施、公益事業建設用地的使用權。按照《土地管理法》的規定，農用地使用權通過發包方與承包方訂立承包合同取得。宅基地使用權和建設用地使用權通過土地使用者申請，縣級以上人民政府依法批準取得。\\n\\n類型\\n\\n綜述\\n\\n土地使用權分類\\n\\n根據《土地管理法》、《土地登記辦法》的相關規定，土地使用類型隻有土地劃撥和土地出讓兩種形式。\\n\\n土地使用權分類\\n\\n劃撥土地使用權\\n\\n劃撥土地使用權是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用後，取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準後無償取得的國有土地使用權。由此可見，劃撥土地使用權有兩種基本形式。\\n\\n（1）經縣級以上人民政府依法批準，土地使用者繳納補償、安置等費用後取得的國有土地使用權。這種劃撥土地使用權有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權必須繳納補償、安置等費用。\\n\\n（2）經縣級以上人民政府依法批準後，土地使用者無償取得的土地使用權。這種劃撥土地使用權也有兩個顯著特征：一是土地使用者取得土地使用權必須經縣級以上人民政府依法批準，二是土地使用者取得土地使用權是無償的，也就是說無須繳納任何費用、支付任何經濟上的代價。\\n\\n出讓土地使用權\\n\\n出讓土地使用權是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者。由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的後取得的土地使用權。取得出讓土地使用權有以下幾個特征：（1）取得的土地使用權是有償的。土地使用者取得一定年限內的土地使用權應向國家支付土地使用權出讓金。國家憑藉土地所有權取得的土地經濟效益，表現為一定年期內的地租，一般以土地使用者向國家支付一定數額的貨幣為表現形式。（2）取得的土地使用權是有期限的。土地使用者享有土地使用權的期限以出讓年限為限。出讓年限由出讓合同約定，但不得超過法律限定的最高年限。（3）取得的土地使用權是一種物權。土地使用權出讓是以土地所有權與土地使用權分離為基礎的。土地使用權出讓後，在出讓期限內受讓人實際享有對土地占有、使用、收益和處分的權利，其使用權在使用年限內可以依法轉讓、出租、抵押或者用於其他經濟活動，合法權益受國家法律保護。土地使用權出讓的形式有三種，即協議出讓、招標出讓和拍賣出讓。\\n\\n征用土地是指國家為了公共利益的需要將屬農民集體的土地由有權批準機關批準轉征為國有土地，屬於強製性征地行為。征用是一種土地所有權發生變化的行為，而不是土地使用權的類型。\\n\\n用途\\n\\n按照中華人民共和國《土地管理法》的規定，土地使用權可以有出讓、轉讓、買賣、出租、抵押、交換、變轉讓流程圖\\n\\n更、繼承、贈與、劃撥、終止等使用形式。\\n\\n轉讓流程圖(1)土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。\\n\\n(2)土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較複雜，在法律中並無係統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和分包。通過土地劃撥及建設用地程式取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。\\n\\n(3)土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。\\n\\n(4)土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。\\n\\n(5)土地使用權交換是相鄰的集體所有製單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行區域性土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批準後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用範圍內的土地使用權也隨之抵押。\\n\\n(6)土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼併等原因引起；e.因宗地合併或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。\\n\\n(7)土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。\\n\\n(8)土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。\\n\\n(9)土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程式將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用(10)土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批準續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付土地出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。\\n\\n確認\\n\\n土地使用權確認在中國有關土地管理的法律檔案中，被稱為土地確權。不論稱為如何，實質上都是對土地使用權歸屬的確認。土地確權是中國《土地管理法》中很重要的一個法律環節。\\n\\n土地使用權確認是指在土地使用權的歸屬不明或發生爭議時，利害關係人請求有關權利機關確認土地使用權歸屬，從而解決土地使用權爭議的行為。土地使用權確認請求權由對特定的土地有利害關係人行使，利害關係人不一定是土地使用權人，在土地使用權的歸屬不清或發生爭議時，利害關係人可以是任何與特定的土地就土地使用權歸屬有土地使用權法律關係的自然人、法人和其他組織，他們都可以向有關機關或機構提出土地使用權確認土地確權\\n\\n的請求。\\n\\n土地確權土地使用權確認是土地使用權保護的前提，隻有通過確認土地使用權，才能明確土地使用權的歸屬，隻有在土地使用權歸屬明確的情形下，土地使用權受到侵害或妨害，土地使用權人既可以直接行使土地使用權請求權，以土地使用權方法進行保護，也可以行使債權請求權，以債權方法進行保護。在土地使用權歸屬不明或發生歸屬爭議的情況下，首先應通過土地使用權確認，明確土地使用權歸屬之後，才能確定誰是真正的土地使用權人，才能確定請求權行使的主體。\\n\\n土地使用權確認的確權主體是行政機關合人民法院行政機關擁有行政裁決權，對有關土地權屬等爭議，依法行使裁決權。對行政機關確權決定不服的，申請行政複議，提起行政訴訟，人民法院行使司法審查。\\n\\n土地使用權的確認包括兩方麵的內容：一是對土地使用權歸屬的確認，二是對土地使用權內容的確認。\\n\\n確認土地使用權的歸屬就是確認土地使用權的權利主體，即確認對特定的土地享有直接占有和排他權利的權利人，所要確認的權利主體，包括使用權和擔保權的權利人。行使返還原物、消除危險、排除妨害、賠償損失等請求權，都是以土地使用權歸屬確定為前提，如若權利歸屬不清，行使土地使用權請求權和侵權請求權將冇有依據。\\n\\n無償回收\\n\\n上海土地交易市場今年首場土地拍賣會上，2010年第115號公告和117號公告所推出的4幅嘉定地塊全部出讓。而在這4幅地塊的《國有建設用地使用權出讓預申請須知》中清楚地顯示，土地期滿後的處理方法均為“出讓人收回並補償相應殘餘價值”，這在曆來的土地出讓交易中尚屬首次，且一經出現在上海樓市即引發熱烈討論。為此，上海規土局日前專門釋出了《關於預申請須知所載出讓合同資訊中“土地期滿後的處理方法”相關內容說明的通知》：如土地期滿後，土地使用者申請續期未獲批準，國有建設用地使用權將由出讓人無償收回。\\n\\n官網上予以迴應\\n\\n土地使用權到期後如何處理在業內爭議已久，2009年年初曾傳言有一份名為《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》的檔案，在全國國土管理係統“征求意見”，住宅土地使用權到期後“按照國家有關規定自動續期”替換了原先表述的“無償自動續期”。而如今，這4幅嘉定地塊的預申請出讓須知卻讓這一觀點受到動搖，而更傾向於70年後循環批租製度。當時，上海中原谘詢部方麵認為，從當前批租製度衍生出的“土地財政”和“高房價”結局來看，如此定義土地使用權到期後的處理方式，很可能導致今天的很多問題在未來重演。這一預申請出讓須知所傳遞出的資訊，令業內掀起了新一輪關於土地使用權到期後的討論。\\n\\n如今，上海規土局專門為此釋出了《關於預申請須知所載出讓合同資訊中“土地期滿後的處理方法”相關內容說明的通知》稱：依據《上海市國有建設用地使用權出讓合同》第二十七、二十八和二十九條的規定，住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期。而如果土地期滿後，土地使用者申請續期未獲批準，國有建設用地使用權將由出讓人無償收回。\\n\\n答覆仍含糊不清\\n\\n事實上，關於住宅用地自動續期，早在此前公佈的《物權法》中就已明文規定。而近來引起各大媒體爭論的焦點是，上述4幅嘉定地塊中的純住宅用地永新北路以西、緯一路以北地塊，其預申請須知中顯示土地期滿後的處理方法同樣為“出讓人收回並補償相應殘餘價值”，在隨後的括號中又加以補充說明：經土地使用者申請獲準續期、自動續期或土地使用者未申請續期的，按《出讓合同》第二十七、二十九條的規定辦理。這樣的說法令商報記者感到了疑惑。\\n\\n根據上海規土局釋出的通知，《出讓合同》第二十七條規定“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續期”，而在隨後的第二十八條指出，土地出讓期限屆滿，土地使用者申請續期，因還是社會公共利益需要未獲批準的，國有建設用地使用權由出讓人無償收回。最後，上海規土局方麵表示，關於在《預申請須知》第三條第（二）款第9項“土地期滿後的處理方法”，是針對《出讓合同》中第二十八條的內容。但是，關於土地期滿後，究竟將優先按照哪一條規定執行，上海規土局並未明確說明。\\n\\n盈科（上海）律師事務所的宋安成律師告訴商報記者說，關於土地到期後如何處理，在物權法出台之時就引起了較大的爭議，而最終《物權法》也隻是給出了一個較為籠統的說法，雖然規定住宅用地自動續期，但是並未明確加以說明，包括土地到期後將如何自動續期，需不需要交費補償等，都冇有詳細涉及。而如果按照《出讓合同》第二十八條的規定，土地到期，土地使用者申請續期未獲批準的，使用權將由出讓人無償收回，這顯然與《物權法》的規定有所矛盾。宋安成律師認為，關於土地到期後的處理方法，還需要進一步研究討論。\\n\\n變更程式\\n\\n提前收回土地使用權，是指出讓人在土地使用權出讓合同約定出讓年限尚未屆滿的情況下，終止土地使用權出讓合同而收回土地使用權。根據《城市房地產管理法》和《土地管理法》及其實施細則的有關規定，提前收回土地使用權的前提條件是在特殊情況下，根據社會公共利益的需要，並由有關人民政府土地行政主管部門報經原收購儲備\\n\\n審批機關批準。\\n\\n收購儲備(1)為公共利益需要使用土地的。為公共利益需要是指國家為經濟、政治、軍事、文化、衛生等建設，需要使用土地的，可以將土地使用權收回。\\n\\n(2)為實施城市規劃進行舊城區改建，需要調整使用土地的，隨著城市建設的加快，新的城市規劃的實施，需要對舊城區進行大規模的改造，需要重新調整和安排城市各個區域的土地的使用，為配合舊城區改建，國家要調整使用土地，收回或重新安排一些單位和居民正在使用的土地。\\n\\n(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批準的。\\n\\n(4)因單位撤消、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。\\n\\n(5)公路、鐵路、機場、礦場等經覈準報廢的。\\n\\n補償\\n\\n綜述\\n\\n出讓流程\\n\\n根據《城市房地產管理法》第19條後段的規定，國家提前收回土地使用權的，應“根據土出讓流程地使用者使用土地\\n\\n的實際年限和開發土地的實際情況給予相應的補償”。由於國家提前終止土地使用權出讓合同，收回土地使用權，必然會給土地使用者造成損失，國家給予相應的補償，符合合同法理。\\n\\n付給餘期土地使用權補償費\\n\\n提前收回使用權時，出讓方應根據土地使用權的餘期、土地的用途、土地使用者對土地進行投資開發的情況，出讓時的地價和收回時的地價等因素，與土地使用者協商確定補償費。補償費的標準依土地使用者的損失情況而定。一般來說，要補償的費用應抱愧土地使用者的直接損失和間接損失。\\n\\n用其他土地使用權交換\\n\\n即出讓方與使用方協商，將另一快地的使用權與被收回的土地使用權進行交換。交換時，雙方商定收回的土地使用權的補償費和換得的土地使用權的出讓金進行結算。土地使用者通過交換得到土地使用權，應與出讓方重新簽訂土地使用權出讓合同，並辦理登記手續。\\n\\n使用期\\n\\n綜述\\n\\n土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者依該合同取得的土地使用權即終止。由於土地使用權是一種有期限的他物權，土地所有者出讓土地使用權的結果並不導致所有權的喪失。因而，使用期屆限滿，土地使用者理應將土地使用權返還給土地所有者，這是土地國家所有權的最終體現，也是土地有償、有期限使用原則的具體反映。為了平衡土地使用權人和土地使用者利益，《城市房地產管理法》第21條從以下兩個方麵對土地使用權期限屆滿的法律後果作了規定：續期\\n\\n使用權登記\\n\\n土地\\n\\n使用權登記使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的續期(1)續期申請的提出\\n\\n土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲於屆滿前一年提出續期申請，這是《城市房地產管理法》第21條第1款前段對土地使用權續期規定的前提條件。\\n\\n(2)續期申請的審批\\n\\n土地使用者提出續期申請後，土地管理部門應在合理期限內，儘快作出答覆，除根據社會公共利益需要收回該幅土地外，均應予以批準。\\n\\n(3)續期的性質\\n\\n土地使用權的續期與土地使用全的出讓同其性質，也就是說土地使用權的續期也是土地使用權的出讓。其唯一不同之處在於，對於土地使用權的續期申請，出讓人根據社會公共利益需要收回外，應予以批準，但對於土地使用權出讓申請，出讓人並無此等義務。\\n\\n收回\\n\\n收迴流程\\n\\n土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿後的收回收迴流程《城市房地產管理法》第21條第2款規定，土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，如果土地使用者未申請續期或未按法定期限申請續期，以及根據社會公共利益的需要，國家未批準其續期申請，土地使用權由國家無償收回。\\n\\n(1)土地使用權由國家無償收回\\n\\n國家是國有土地的所有者，國有土地使用權作為相對獨立的財產權，它隻是以通過出讓的方式，在一定年期內由國家讓渡於土地使用者。土地使用者在支付一定年期的土地使用權出讓金後，取得在該年期內使用土地的權利，即取得了一定年期的土地使用權。當出讓年期屆滿，土地使用者就不在擁有該土地使用權。因此，國家收回其土地使用權應當是無償的，不應附加任何條件。\\n\\n(2)國家在無償收回起土地使用權的同時，無償取得該土地上的建築物、其他附著物所有權。\\n\\n國內情況\\n\\n在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程式都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。引土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較複雜，在法律中並無係統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程式取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建築物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，後者獲得土地使用權並支付價款的行為。⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有製單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行區域性土地界線的調整與交換部分土地。經調整後，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自願基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批準後，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建築或其他工作物也隨之抵押；當地上的建築或其他工作物抵押時，其適用範圍內的土地使用權也隨之抵押。⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記後發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼併等原因引起；e.因宗地合併或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程式將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：a.使用年限屆滿，未經批準續期，土地使用權即告停止；b.情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；c.土地滅失；d.土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。\\n\\n出讓與轉讓合同\\n\\n簡單地說：\\n\\n土地使用權出讓是一級土地市場，這個市場由國家壟斷，隻能由政府將一定年期的土地使用權賣給土地使用人的行為，這個市場賣方隻有一個就是國家。通過這種方式取得的土地使用權都是最高使用年期，例如住宅70年，工業、綜合50年土地使用權轉讓是二級土地市場，這是指已獲得土地使用權的人或單位將土地轉賣給其他人的行為，通俗地說就是炒地行為，這個市場賣方就是很多個了。通過這種方式取得的土地使用權使用年限都是剩餘年限，就是土地的最高年限扣除已使用的年限評估程式\\n\\n1、明確土地使用權評估的有關事項（包括委托方、評估目的、評估範圍、基準日、評估時間要求等）2、根據土地使用權評估範圍，填寫土地使用權清單表3、檢查土地產權是否清楚，有無糾紛，土地產權性質是出讓還是劃撥，宗地劃分是否合理，四至是否明確，是否存在他項權利等4、調查待估宗地所在市縣的自然條件（包括人口、麵積、氣候、水文、土壤）、行政區劃、經濟發展（包括經濟結構、主要產品、工農業總產值、居民收入、社會投資狀況等）、城市規劃與城市性質、產業政策（與估價對象相關類型的產業分佈、產品銷售及有關優惠政策）和稅收政策等5、現場查戡待估宗地及周圍地區的土地利用情況，待估宗地用途是否相符，主要建築物名稱、建構築物結構、用途等，周圍交通條件、環境條件、集聚狀況等6、調配待估宗地的基礎設施條件、開發費用水平7、調查待估宗地所在市縣的地價水平、房屋建築物成本、售價、租金水平、新建用地的征地水平、有關稅費、基準地價及修正體係、待估宗地在基準地價中的土地級彆、交易狀況8、根據估價對象特點，明確土地使用權評估思路，選樣合適的評估方法，進行初步測算，並確定最終地價關於繼承\\n\\n1.土地使用權證不可以改成去世的人的名字。\\n\\n根據(1995)國土字第26號文頒佈的《確定土地所有權和使用權的若乾規定》第26條關於“土地使用權確定給直接使用土地的具有法人資格的單位和個人”，而死人不會“直接使用”，所以土地局換證時疏於查實登記人是否是“直接使用土地的個人”。\\n\\n2.如果死者生前使用某片國有土地，其死後的土地使用權是可以繼承的。國務院1990年5.19釋出的《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第48條：依照本條例取得土地使用權的個人，其土地使用權可以繼承。\\n\\n香港土地使用權\\n\\n香港的土地管理製度實行政府所有製下的土地批租製度，由香港政府一次性出讓若乾年限的土地使用權，並一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和。1984年，“中英聯合聲明”對香港土地批租製度的部分內容做了修改，香港此後實行了土地批租製和土地年租製的混合體製。從政府和土地使用者的角度分析，混合體製與單一的土地批租製相比，在製度安排上更加合理。我國內地實行與香港大體相同的土地公有製和土地批租製度，香港的土地管理經驗可以為我國內地土地管理製度改革提供借鑒作用，土地年租製和土地批租製的混合體製應該成為我國土地出讓製度改革的備選方案之一。\\n\\n香港的土地出讓製度\\n\\n（一）香港土地的政府所有製\\n\\n香港包括香港島、九龍半島和新界地區三部分，全境土地麵積1097平方公裡。1903年，港英政府完成了對全港土地詳儘的地籍測量，調查和登記了香港境內土地的產權、位置、麵積、用途等，同時對土地所有權製度進行變革，宣佈除新界部分農業用地歸當地村民所有外，其他土地統稱為“官地”，最終所有權歸英國王室所有，由港英政府代為行使。\\n\\n1997年7月1日中國恢複對香港行使主權後，按照1990年4月中國全國人大通過的《中華人民共和國香港特彆行政區基本法》規定，“香港特彆行政區境內的土地和自然資源屬於國家所有，由香港特彆行政區政府負責管理、使用、開發、出租或批給個人、法人或團體使用或開發，其收入全歸香港特彆行政區政府支配”，從法律上確定了迴歸後香港土地的特區政府所有製形式。\\n\\n（二）香港土地的批租製度\\n\\n自1842年香港成為英國殖民地後，香港就開始實行土地批租製度，即土地所有權歸英國皇室所有，由港英政府代為掌管並向土地開發商或土地使用者批租土地，開發商或使用者通過承租取得規定期限內的土地使用權，並向港英政府一次**納規定期限內的土地使用權出讓金。1997年香港迴歸後，依照“中英聯合聲明”、《基本法》和香港特彆行政區立法機關通過的有關法律，港英時期的土地批租製度得到延續，香港特區政府出讓土地使用權的製度繼續實行，其收入全部歸特區政府支配。\\n\\n香港政府通過土地契約將不同期限的土地使用權批租給受讓人。土地契約是土地出讓方和受讓方之間達成的協議，在協議中出讓方允諾在一定期限內將土地使用權出讓給受讓方，受讓方支付土地出讓金後在規定期限內擁有土地使用權，並在期限屆滿後歸還土地。土地契約明確規定了土地的地理位置、麵積、租約的期限、土地用途（如住宅用途、工商業用途或其他用途）和對土地使用的限製條件（如建築物的高度、式樣等），土地契約的各項條款非經雙方同意不得更改。如果受讓人有改變土地用途的要求，在不違反城市規劃的前提下，政府允許改變契約中的有關條款，但必須事先提出申請，獲得同意並補交相應的地價後方可更改用途。\\n\\n（三）香港土地批租的期限\\n\\n英國統治香港的一百多年時間內，香港土地的租賃期有多次變化。（1）港島及九龍界線街以南的土地。1841年港府第一次批租土地，當時租期未做明確規定。1844年以後租期確定為75年，並不可續約；1848年，因承租人抱怨租期太短，港英政府把租期從75年延長至999年，而且不補交任何地價。在隨後的50年中，除大部分九龍半島內地塊以及海旁地塊外，香港港島及九龍界線街以南批租的土地，租約都是999年租期。1898年，港英政府認識到租期過長導致政府無法與承租人一同分享土地升值的收益，因此在新批土地時取消了999年租期的租約，代之以75年可再續租75年且不另收地價的租約，同時政府要求承租人在75年租期期滿後支付按新標準製定的土地租金，此後，75年租期成為標準租期，直至1997年香港迴歸（部分例外的情況是尖沙咀東部地塊批租的土地期限亦為75年，但不可續約）。（2）北九龍及新界土地。1898年，北九龍及新界土地由英國政府向中國租借，由港府接管。港府以99年減最後3天（由1898年7月1日起計）批租給土地開發商和使用者，在1997年6月27日期滿時收回，再由港府在6月30日歸還中國。\\n\\n香港迴歸前，所有土地契約都將期滿，為了保持香港在過渡期內政治和經濟的穩定，1984年“中英聯合聲明”規定，港英時期的土地批租製度將繼續實行下去。1997年7月1日以前期滿的土地契約可以續約；1997年7月1日到期的土地契約可以自動延長至2047年；租賃期限超過1997年7月1日的土地契約依然有效。目前，港府仍以拍賣、招標或協議的方式批租土地，但新租約的期限最長隻能到2047年。\\n\\n香港土地的地租和地價\\n\\n（一）地租、土地出讓金和地價\\n\\n香港土地的政府所有製（屬於土地公有製範疇）嚴格限製了土地所有權的轉讓，香港政府出讓的隻能是土地的使用權。香港政府依靠對土地所有權的壟斷，以提供土地使用權進行交換，向土地使用者收取地租。\\n\\n對於土地所有者來說，地租是出讓一定時期的土地使用權所收取的報償，對於土地使用者來說，地租是取得一定時期的土地使用權所付出的代價。地租按所有者向使用者的收取方式可以分為“批租製”和“年租製”兩類。其中，“批租製”是指一次收取整個出讓期地租的製度，“年租製”是指按年收取地租的製度。香港實行土地批租製度，其實質是香港政府一次性出讓若乾年的土地使用權，並一次收取整個出讓期限內各個年度地租的貼現值總和，這一總和即土地在出讓期限內使用權的報償，通常被稱作土地出讓金。\\n\\n在香港，土地出讓金通常被認為與地價聯絡在一起。首先需要辨析的是，香港的地價與西方國家土地私有製度下的地價概念是不同的。土地私有製度下，土地所有權允許買賣，地價是指土地所有權買賣的價格。土地政府所有製下，土地所有權不允許買賣，允許買賣的是土地的使用權，所以在香港，地價通常是指土地使用權的價格（包括一級市場土地使用權拍賣價格和二級市場土地使用權轉讓價格）。而土地出讓金作為土地在出讓期內使用權的報償，與地價既有同一性，又有很大區彆。兩者的主要區彆在於土地出讓金反映並適用於土地租賃關係，而地價則反映並適用於土地使用權的買賣關係，兩者各自具有獨特的作用，不能相互替代。\\n\\n（二）土地批租價格與名義年租製在土地批租製度下，香港的地價分為完全市場價格、下調地價和名義地價（隻相當於完全市場價格很小一部分）三種類型。隻有非盈利性組織（如政府、學校、醫院和寺院等）、負責向香港低收入群體提供廉租房的香港房屋署和政策支援的特殊行業（能源、交通、通訊等）有資格申請按名義地價和下調地價批地；盈利性的工商業用地和商品住宅用地一律按完全市場價格批地。土地的完全市場價格是在一級土地市場上通過公開拍賣土地的方式實現的，通常由出價最高者獲得土地使用權。\\n\\n香港政府在實行土地批租製度的同時，還實行了“名義年租製”，對1985年5月27日以前批出或到期後已獲得續期的土地征收名義年租金。名義年租金的征收目的是對香港政府擁有土地所有權的象征，一般數額極小（在港島及九龍界線街以南的居住、商業和工業用地，不論麵積大小，每幅土地每年交租1000港元），在土地批租初期就固定下來，且每年不調整租值。\\n\\n（三）香港的實際年租製\\n\\n1984年“中英聯合聲明”對香港土地批租製度的部分內容做了修改。根據《地租條例》規定，1985年5月27日期滿的土地續約後，土地承租人不用補交地價，但要在續約期內繳納實際年租金；同時規定1985年5月27日以後新批出的土地，土地承租人除了要一次交清地價外，還要按年繳納實際年租金。目前，名義年租金和實際年租金處於並存狀態，未到期的批租土地還在實行名義年租金，續期和新批租土地則全部實行了實際年租金製度。在征收範圍上，除了新界原居民的鄉村屋得到豁免外，名義年租金和實際年租金涵蓋了香港所有物業，目前香港213萬個物業總數中，繳納實際年租金的物業數為158萬個。\\n\\n實際年租金的計算方法為物業應課租值乘以固定的租率。每年由香港政府所屬的差餉物業估價署通過評估房地產（土地和房屋合併評估）租金市值來確定應課租值，然後由政府根據調整後的應課租值乘以3%來確定土地的實際年租金額。在實行了實際年租製後，因為一部分土地租金從首次拍賣地價轉變為每年的實際租金，所以理論上來說拍賣的竟標地價與實行實際年租金製以前相比必然會有所下降。目前，隨著到期續約和新批租土地累計數量的逐年增多，實際年地租收入有逐年上升的趨勢，近五年香港政府的土地年租金收入平均約占財政總收入的2%。\\n\\n香港土地年租製與批租製的比較\\n\\n（一）土地批租製的分析\\n\\n根據地租理論，城鎮土地地租主要包括絕對地租和級差地租兩部分（個彆土地租金中的壟斷地租不在此討論範圍內）。絕對地租一般指城鎮中位置最差的土地所必須支付的最低標準地租；級差地租一般指城鎮土地位置差彆和土地固定資本含量差彆造成土地租金差彆，其中位置的優劣形成級差地租Ⅰ，土地投資多少形成級差地租Ⅱ。城鎮中一塊土地的地租通常是由絕對地租、級差地租Ⅰ和級差地租Ⅱ加總得到的。在香港，通常把城市與農村交界處的土地地租視作絕對地租，而一幅土地的絕對地租可以與政府征用農地轉為城市建設用地過程中發生的征地費用相對應，是在土地使用權出讓之前就發生的；一幅土地的級差地租Ⅱ可以與政府對這塊土地支出的前期開發費用（七通一平）相對應，也是在土地出讓之前發生的。與絕對地租和級差地租Ⅱ不同，級差地租Ⅰ決定於土地的位置，其量值取決於土地的位置優劣所決定的供求狀況（根據地租Ⅰ的特點，可稱之為位差地租），不同時點的供求狀況不同決定了級差地租Ⅰ在出讓期內不同年份中的量值不同，需要通過評估來確定。所以，香港地租主要由出讓之前的征地費、前期開發費和出讓期間的位差地租三部分組成，其中位差地租在使用期間會隨著外部影響因素的變化而發生大幅度的變化，從而在整個地租中起決定性作用。\\n\\n如前所述，香港的土地批租製是政府一次性出讓若乾年的土地使用權後，並一次收取出讓期內各個年度年地租的貼現值總和（出讓金）。通過對地租的構成分析可以看出，香港每年的土地租金並不是固定不變的，雖然征地費和前期開發費是固定的，但位差地租在出讓期內不同年份中的量值是不同的，需要通過評估來確定，隻有在確定了土地出讓期內不同年份的位差地租，才能最終確定土地出讓金。在土地出讓初始階段，因為不可能掌握未來不同年份中影響土地位差地租的所有資訊，也就無法在初始階段通過確定未來年份的位差地租並貼現來算出當前的土地出讓金，因此，土地出讓金隻具有理論意義，而不能直接確定為土地的出讓價格。在實際操作中，香港政府主要通過在一級土地市場上拍賣的方式出讓土地，拍賣價格形成了地價（土地的出讓價格）。比較地價和土地出讓金可以發現，地價與土地出讓金的唯一不同之處在於用未來年份的“預期位差地租”替代了“真實位差地租”，土地使用權的買賣雙方在土地出讓初始期，通過對未來出讓期內全部年份的土地位差地租進行預評估，再將經過評估的地租貼現換算成各自認可的當前土地價格，然後在一級市場上達成土地出讓交易。因為用“預期位差地租”替代了“真實位差地租”，加之土地市場中投機因素的存在，地價與土地出讓金必然會發生背離，背離的程度取決於對未來土地供求資訊掌握的不完全程度以及土地市場的投機程度，背離的結果必然導致土地市場價格的扭曲，現實中的表象就是土地市場價格的波動要大於土地租金的波動，香港商品房市場的房價和房租關係為這種地價和地租的背離關係提供了佐證，從附圖可以看出，香港房價的波動幅度要遠高於房租的波動幅度。\\n\\n（二）土地年租製的分析\\n\\n土地年租製與土地批租製相比較，主要區彆體現在以下兩個方麵：一是按年收租，土地年租製不是在土地出讓初期一次性收取出讓期限內的全部土地租金，而是按年度分彆收取土地租金；二是每年調租，土地年租製按年收取的租金不是固定不變的（在這一點上區彆於名義年租製），而是每年調整土地的租值。\\n\\n地租是土地使用權的報償，在這一點上土地年租製與土地批租製的本質是相同的，但在征收方式上兩種製度略有不同：在土地批租製度下，地租就是土地出讓金（出讓期限內各個年度地租的貼現值總和）；在土地年租製度下，地租就是土地的年租金。需要說明的是，土地年租製與土地批租製在征收方式上並不是完全對立的，實行土地年租製並不意味著一定要取消土地批租製。如前所述，地租中所含的征地費和前期土地開發費是在土地出讓前就已經發生的，數額也是固定的，因此可以在土地出讓初期征收，冇有必要再分攤到不同年份的年租金中征收。需要按年度評估和征收的主要是地租中所含的位差地租。理論上說，不同年份的位差地租應該由市場決定，即由該年份內土地使用權的供求關係來決定，但因為土地的不動產性質，其使用權不可能每年都在土地市場上交易，所以位差地租在實際征收上是行不通的，實踐中往往采用土地市場價值或租金價值的評估值作為征收位差地租的依據。香港政府實行的實際年租製就是這種情況，每年由香港政府評估房地產租金市值來確定應課租值，然後由應課租值乘以一個固定的租率來確定每年土地的實際租金額。\\n\\n此外，實際年租金反映的是以年為單位時間的土地租賃關係，而不是以年為單位時間的土地使用權買賣關係，即實際年租金是土地年租，而不是土地年價，理論上隻有位差地租可以當作土地年價。在香港，實際年租金雖然通過每年重新評估租金市值來實現與市場位差地租同步變化，但因為評估租金市值時有資訊失真的問題。加之租率是由政府決定而不是由供求關係決定的，因此實際年租金與位差地租必然會存在“租金差值”，“租金差值”的大小由評估租金市值的準確程度及政府設置實際年租金租率的合理程度決定。在香港的實際年租製度下，實際年租金因不能完全反映該年內土地使用權的供求關係，導致“租金差值”的存在，不同年份的“租金差值”因為不能在土地年租金中體現，就必然要經過貼現進入土地出讓金中，成為初始地價的組成部分。\\n\\n（三）批租製和年租製的混合體製根據以上分析可以得出結論：香港目前實行的土地出讓製度實質上是批租製和年租製的混合體製。首次拍賣時，地價中包括征地費、土地前期開發費和出讓期限內各個年度“租金差值”的貼現值總和，土地出讓期內，按年征收的是根據房地產租金市值評估值乘以固定租率確定的實際年租金。土地出讓的混合製度可以彌補單一製度的不足，從使用者的角度看，土地使用者不用一次支付全部地價，減輕了初始階段的負擔，使土地投資安排更為合理；從政府收入的角度看，雖然每年取得的地租收入較少，但因為可以每年重估應課租值，所以能夠持續不斷地取得土地增值的收入，使政府的租地收入更為平衡。\\n\\n香港土地出讓製度的啟示與建議\\n\\n通過對香港土地批租製度發展過程的經驗分析可以看出，香港實行的混合體製仍然是土地政府所有製前提下的土地出讓製度。在土地租金征收方式中，混合體製實質包含“價”和“租”兩個部分，其中“價”的部分仍然是土地出讓時一次性收取的出讓金，是由土地市場供求關係決定的土地使用權價格；“租”的部分則是按年收取的土地租金，是土地所有者出讓土地使用權的報償，是土地所有者與使用者分配土地收益的方式，是真正意義上的地租。實行混合體製後，土地的初始出讓價格會下降，因為一部分地租會從初始地價轉變為年租金，初始價格下降多少，則由年租金的租率決定。在土地價值的評估方式確定以後，年租金的租率可以作為有效的政策槓桿，調節土地所有者和土地使用者之間的利益關係。混合體製如果設計得當，與土地批租製相比具有以下優勢：（1）為地方政府建立合理的激勵機製；（2）向土地市場傳遞相對準確的價格信號；（3）調節土地資源的合理分配與集約化使用；（4）減少土地價格的波動幅度，降低金融係統風險。\\n\\n我國內地實行與香港大體相同的土地公有製和土地批租製度。自從1990年國務院頒佈實施《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例淨以來，我國開始在城鎮實行以土地所有權和使用權分離為基礎，以土地使用權有償出讓為特征的土地批租製度。在具體方案製定過程中，我國也選擇了與香港1985年以前相同的土地批租製而不是年租製或混合體製。十多年來，土地批租製度為地方政府加快城鎮建設，促進城鎮發展發揮了重要作用，但是其弊端在實行過程中也逐漸顯露出來，主要有兩個方麵：一是土地批租實現的財政收入是不可持續的，因為城市土地資源是有限的，以當前市場價格批租土地雖然一次性收取了土地使用權期限內的全部租金，卻無法獲得未來土地升值的收益，加之我國缺乏類似香港的土地基金製度（土地批租的一半收入歸當期政府，另一半收入進入土地基金歸未來政府使用），致使土地批租的收益在短期與長期分配上存在結構性失衡；二是土地批租製度扭曲了土地價格信號，在土地批租製度下，未來土地出讓期內土地使用權的供求關係要全部在當前的土地出讓價格中體現，因為無論政府還是土地開發商都不可能在當前掌握未來土地使用權供求的全部資訊，所以不論土地是否以市場方式出讓，土地的初始價格都必然無法準確反映土地的真實價值，加之土地市場中投機因素的存在，可能直接引起炒作，造成泡沫。\\n\\n通過以上總體分析可以得出的初步建議是：土地年租製和土地批租製的混合體製應該成為我國土地出讓製度改革的備選方案之一。\\n\\n\"

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